L'arrêt du 7 juin 1990 sur l'empiétement, expliqué simplement

L'essentiel en une phrase

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 juin 1990 (pourvoi n° 88-16.277) pose une règle simple et très stricte du droit des biens français. Le propriétaire dont le terrain est empiété par une construction voisine peut exiger la démolition de la partie qui empiète, même si cet empiétement se mesure en centimètres et même si la démolition coûte cher à celui qui l'a construite. Le juge n'a aucune marge pour refuser cette sanction au nom de sa faible gravité.

Cette règle repose sur l'article 545 du Code civil, qui protège la propriété contre toute atteinte sans le consentement du propriétaire ou une juste indemnité préalable. La Cour de cassation en tire une conséquence directe. Le juge ne peut pas mettre en balance la gravité de l'empiétement et le coût de la démolition pour trancher, à la différence de ce qu'il fait dans d'autres domaines du droit des biens, comme les troubles de voisinage.

Les faits, une canalisation qui déborde sur le terrain voisin

Les époux X font construire une canalisation d'évacuation des eaux usées sur leur propriété. Une partie de cette canalisation empiète sur le terrain voisin, qui appartient à M. Y. M. Y demande la suppression de l'installation qui déborde chez lui.

La cour d'appel de Bastia le déboute de sa demande, par un arrêt du 28 avril 1988. Elle retient trois arguments. D'abord, les travaux ont été réalisés sans opposition de M. Y au moment du chantier. Ensuite, le déplacement de la canalisation causerait un dommage important aux époux X. Enfin, M. Y ne subit aucune gêne réelle du fait de cet empiétement, ce qui fait de sa demande, selon les juges du fond, un abus de droit inspiré par la malveillance, c'est-à-dire l'usage d'un droit dans le seul but de nuire à autrui plutôt que d'en tirer un intérêt réel.

La procédure et le pourvoi

M. Y se pourvoit en cassation contre cet arrêt. Il reproche à la cour d'appel d'avoir refusé la démolition d'un empiétement pourtant établi, en se fondant sur l'absence de gêne réelle et sur le coût du déplacement pour les époux X. Pour lui, le droit de propriété se défend indépendamment du préjudice concret que l'empiétement lui cause.

Le problème de droit

La question posée à la Cour de cassation se formule ainsi. Le juge peut-il refuser la démolition d'un ouvrage qui empiète sur le terrain d'autrui, au motif que cet empiétement est minime et que la démolition causerait un dommage disproportionné à son auteur ?

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation répond non, et elle le dit dans une formule très courte, mais devenue la référence de toute la matière. Apprends-la mot pour mot, elle te sert dans presque tous les cas pratiques de droit des biens.

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel de Bastia, au visa de l'article 545 du Code civil, et renvoie l'affaire devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Le droit de démolir un ouvrage empiétant n'est jamais un abus de droit, même quand le propriétaire n'en tire aucun profit réel et même quand la démolition coûte cher à celui qui a construit sans faire attention à la limite exacte de son terrain.

Le sens du raisonnement

Pour comprendre ce que dit vraiment cet arrêt, il faut regarder ce qu'est un abus de droit. Un droit dégénère en abus quand son titulaire l'utilise seulement pour nuire à autrui, sans en retirer un intérêt sérieux pour lui-même. La cour d'appel de Bastia reprochait cela à M. Y, à savoir demander une démolition coûteuse alors qu'il ne subissait presque aucune gêne.

La Cour de cassation refuse ce raisonnement. Elle pose que le droit de propriété, absolu au sens de l'article 544 du Code civil qui donne au propriétaire le droit de jouir de son bien et d'en disposer de la façon la plus complète, se défend contre un empiétement sans jamais pouvoir devenir un abus, quelle que soit la faible gravité de l'atteinte. Autrement dit, le propriétaire n'a même pas à démontrer un préjudice pour demander la démolition. Le seul fait que sa limite de propriété soit franchie suffit. Cette solution s'oppose d'ailleurs à la théorie des troubles anormaux de voisinage, où le juge évalue au contraire la gravité concrète du trouble avant de sanctionner. L'empiétement obéit donc à une logique différente, celle de la limite exacte du terrain, et non celle du dommage réellement subi.

L'arrêt du 7 juin 1990 est-il toujours d'actualité ?

Oui, cette règle est toujours appliquée aujourd'hui pour l'empiétement sur la pleine propriété, c'est-à-dire le cas où le voisin est propriétaire à part entière du terrain empiété, avec tous les droits qui vont avec. Elle n'est d'ailleurs pas née en 1990. La Cour de cassation avait déjà affirmé dès 1823 que la défense de la propriété contre un empiétement ne peut jamais dégénérer en abus. L'arrêt de 1990 confirme cette ligne pour l'époque contemporaine, et la jurisprudence qui suit la maintient avec constance. La Cour l'a confirmée le 20 mars 2002, pour un empiétement mesuré à un demi-centimètre, puis le 9 juillet 2020 (pourvoi n° 18-11.940), où elle a rappelé qu'un défendeur ne peut pas invoquer le principe de proportionnalité pour contester l'existence d'un empiétement, quel que soit le fondement avancé pour s'y opposer.

Il existe pourtant un changement récent, à ne pas confondre avec un revirement général. Le 19 décembre 2019 (pourvoi n° 18-25.113), la Cour de cassation a jugé qu'un juge doit vérifier si la démolition ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile, protégé par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. Cette décision concerne cependant un empiétement sur une servitude conventionnelle de passage, c'est-à-dire un droit de passage sur le terrain du voisin prévu par un contrat entre eux, et non un empiétement sur la pleine propriété comme dans l'arrêt de 1990. La doctrine relève d'ailleurs une tension dans cette différence de traitement. Le juge accepte de contrôler la proportionnalité pour une servitude, qui est un droit réel plus faible, et il la refuse pour la propriété elle-même, qui reste pourtant le droit réel le plus fort. Retiens donc deux règles distinctes plutôt qu'une seule. L'empiétement sur la pleine propriété reste sanctionné sans marge d'appréciation du juge, comme en 1990 et en 2020. L'empiétement sur une servitude de passage peut, depuis 2019, faire l'objet d'un contrôle de proportionnalité au regard du droit au domicile.

Une nuance pratique mérite d'être connue pour un cas pratique. Le 10 novembre 2016 (pourvoi n° 15-25.113), la Cour de cassation a validé une solution de rabotage de la partie qui empiète, plutôt qu'une démolition totale de l'ouvrage, pour un empiétement réduit à 0,04 m². Le même jour, dans une autre affaire (pourvoi n° 15-19.561), elle a au contraire cassé un arrêt qui avait refusé la démolition d'un débord de toiture de 20 centimètres. Ces deux décisions montrent que le juge du fond garde une marge sur la manière de réparer l'empiétement, à savoir démolir en totalité ou seulement raboter la partie qui dépasse, mais aucune marge sur le principe même de la sanction.

Si tu veux revoir tout le programme de la matière, la propriété, la possession et les démembrements compris, ma fiche de droit des biens L2 reprend chaque notion et chaque grand arrêt à connaître, avec la méthode du cas pratique appliquée pas à pas.

La critique doctrinale de cette solution

Cette rigueur ne fait pas l'unanimité chez les auteurs. Frédéric Zenati, dans ses observations à la RTD civ. de 1991, critique le risque que la solution encourage certains propriétaires à attendre la fin d'un chantier voisin pour négocier une indemnisation excessive sous la menace de la démolition. William Dross défend, à l'inverse, une extension de la théorie de l'abus de droit qui permettrait de limiter la démolition dans les cas les plus disproportionnés. Une partie de la doctrine, notamment dans le traité de Terré et Simler, propose de réserver une indemnisation aux empiétements négligeables commis de bonne foi, plutôt que d'imposer systématiquement la démolition.

D'autres auteurs saluent au contraire cette solution comme une protection ferme et lisible du droit de propriété. Si le juge pouvait adapter la sanction selon le coût pour l'auteur de l'empiétement, un propriétaire peu scrupuleux aurait intérêt à empiéter d'abord et à négocier ensuite, en misant sur le fait qu'une démolition coûteuse dissuaderait le juge de la prononcer. La rigueur de 1990 empêche ce calcul. C'est pourquoi ces auteurs jugent la règle utile malgré sa sévérité.

Comment utiliser cet arrêt dans une copie

Dans un cas pratique. Tu cites cet arrêt dès qu'un énoncé décrit une construction, une clôture ou une plantation qui dépasse sur le terrain du voisin. Tu rappelles que la démolition est due même pour un empiétement réduit, sauf si l'énoncé précise qu'il s'agit d'une servitude conventionnelle, où la solution de 2019 peut s'appliquer. Distingue toujours les deux situations avant de conclure, car elles n'obéissent plus à la même règle depuis 2019.

Dans une dissertation sur les limites du droit de propriété. Cet arrêt te sert à illustrer le caractère absolu de la propriété face aux autres droits réels, comme les servitudes. Tu peux l'opposer à l'arrêt Clément-Bayard du 3 août 1915, qui sanctionne au contraire l'abus du droit de propriété quand son titulaire l'exerce seulement pour nuire à son voisin. Les deux arrêts montrent ensemble une même idée sous deux angles différents. La propriété est un droit fort, mais elle reste encadrée par la bonne foi de celui qui l'exerce. Pour la méthode complète, regarde ma page sur la fiche d'arrêt et celle sur le raisonnement juridique étape par étape.

Les erreurs à éviter avec l'arrêt du 7 juin 1990

• Croire que le juge peut refuser la démolition si l'empiétement est minime. L'arrêt de 1990 exclut justement ce raisonnement pour la pleine propriété.
• Confondre cet arrêt avec la jurisprudence sur les troubles anormaux de voisinage. Les troubles de voisinage supposent un dommage réel et une gravité appréciée par le juge. L'empiétement se sanctionne dès que la limite du terrain est franchie, sans avoir à prouver un préjudice.
• Appliquer la solution de 2019 sur les servitudes à un cas d'empiétement sur la pleine propriété. Ce sont deux régimes distincts depuis cette date. Il faut vérifier de quel droit réel il s'agit avant de conclure.
• Réciter la date sans citer le fondement. Le visa de l'arrêt est l'article 545 du Code civil, à mentionner dans toute copie qui s'appuie sur cette décision.

Questions fréquentes