L'arrêt du 7 juin 1990 sur l'empiétement, expliqué simplement

L'essentiel de l'arrêt du 7 juin 1990

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 juin 1990 (pourvoi n° 88-16.277) pose une règle très stricte du droit des biens français.

Quand une construction voisine déborde sur un terrain, on parle d'empiétement. Le propriétaire de ce terrain peut alors exiger la démolition de la partie qui dépasse, même si elle ne mesure que quelques centimètres et même si la démolition coûte cher à celui qui l'a construite. Le juge doit donc ordonner cette sanction, quelle que soit la faible gravité de l'empiétement.

Cette règle repose sur l'article 545 du Code civil. D'après ce texte, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, sauf pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. La Cour de cassation en tire une conséquence directe.

Le juge ne peut pas comparer la gravité de l'empiétement et le coût de la démolition pour trancher. Il le fait pourtant dans d'autres domaines du droit des biens, comme les troubles de voisinage.

Les faits, une canalisation qui déborde sur le terrain voisin

Les époux X font construire une canalisation d'évacuation des eaux usées sur leur propriété. Une partie de cette canalisation empiète sur le terrain voisin, qui appartient à M. Y. M. Y demande la suppression de l'installation qui déborde chez lui.

Par un arrêt du 28 avril 1988, la cour d'appel de Bastia rejette pourtant sa demande.

Elle s'appuie sur trois arguments. D'abord, M. Y ne s'est pas opposé aux travaux pendant le chantier.

Ensuite, le déplacement de la canalisation causerait un dommage important aux époux X. Enfin, M. Y ne subit aucune gêne réelle du fait de cet empiétement. Pour les juges d'appel, sa demande est donc un abus de droit inspiré par la malveillance, c'est-à-dire l'usage d'un droit dans le seul but de nuire à autrui.

La procédure et le pourvoi

M. Y se pourvoit en cassation contre cet arrêt. Il reproche à la cour d'appel d'avoir refusé la démolition d'un empiétement pourtant établi, en se fondant sur l'absence de gêne réelle et sur le coût du déplacement pour les époux X. Pour lui, le propriétaire peut défendre son terrain même quand l'empiétement ne lui cause aucun préjudice concret.

Le problème de droit

La Cour de cassation doit répondre à la question suivante. Le juge peut-il refuser la démolition d'un ouvrage qui empiète sur le terrain d'autrui, au motif que cet empiétement est minime et que la démolition causerait un dommage disproportionné à son auteur ?

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation répond non, dans une formule très courte. Tu peux l'apprendre mot pour mot, car tu la cites dans presque tous les cas pratiques de droit des biens qui parlent d'empiétement.

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel de Bastia au visa de l'article 545 du Code civil, c'est-à-dire en s'appuyant sur ce texte. Elle renvoie ensuite l'affaire devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

Le propriétaire qui demande la démolition d'un ouvrage qui empiète exerce donc toujours son droit normalement. Peu importe qu'il n'en tire aucun profit réel ou que la démolition coûte cher à celui qui a construit sans vérifier la limite exacte de son terrain.

Le sens du raisonnement

Un abus de droit existe quand une personne utilise son droit seulement pour nuire à autrui, sans en retirer un intérêt sérieux pour elle-même.

La cour d'appel de Bastia reprochait justement cela à M. Y, puisqu'il demandait une démolition coûteuse alors qu'il ne subissait presque aucune gêne.

La Cour de cassation refuse ce raisonnement. En effet, l'article 544 du Code civil fait de la propriété un droit absolu, c'est-à-dire qu'il donne au propriétaire le droit de jouir de son bien et d'en disposer de la façon la plus complète. Pour la Cour, défendre ce droit contre un empiétement ne peut donc jamais devenir un abus, même quand l'atteinte est très faible.

Autrement dit, le propriétaire n'a même pas à démontrer un préjudice pour demander la démolition.

Il lui suffit de prouver que la construction dépasse la limite de son terrain. Cette solution s'oppose d'ailleurs à la théorie des troubles anormaux de voisinage posée par l'arrêt du 19 novembre 1986, où le juge évalue au contraire la gravité concrète du trouble avant de sanctionner.

Pour l'empiétement, le juge regarde donc seulement si la limite exacte du terrain a été dépassée, sans mesurer le dommage réellement subi.

L'arrêt du 7 juin 1990 est-il toujours d'actualité ?

Oui, la Cour de cassation applique toujours cette règle à l'empiétement sur la pleine propriété, c'est-à-dire quand le voisin est propriétaire à part entière du terrain touché, avec tous les droits qui vont avec. La règle existait d'ailleurs avant 1990.

La Cour de cassation avait déjà affirmé dès 1823 que la défense de la propriété contre un empiétement ne peut jamais dégénérer en abus. L'arrêt de 1990 reprend donc cette solution ancienne, et les arrêts suivants la maintiennent.

La Cour l'a confirmée le 20 mars 2002, pour un empiétement mesuré à un demi-centimètre. Elle l'a encore confirmée le 9 juillet 2020 (pourvoi n° 18-11.940), en rappelant qu'un défendeur ne peut pas invoquer le principe de proportionnalité pour contester l'existence d'un empiétement, quel que soit le fondement qu'il avance.

Un arrêt de 2019 nuance pourtant la règle dans une situation particulière, celle des servitudes.

Le 19 décembre 2019 (pourvoi n° 18-25.113), la Cour de cassation a jugé que le juge doit vérifier si la démolition porte une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile, protégé par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme.

Cette décision concerne cependant un empiétement sur une servitude conventionnelle de passage, c'est-à-dire sur un droit de passer sur le terrain du voisin prévu par un contrat entre eux. Dans l'arrêt de 1990, l'empiétement touchait au contraire la pleine propriété.

La doctrine relève d'ailleurs une tension dans cette différence de traitement. Le juge accepte de contrôler la proportionnalité pour une servitude, qui est un droit réel plus faible, et il la refuse pour la propriété elle-même, qui reste pourtant le droit réel le plus fort.

Tu retiens donc deux règles. L'empiétement sur la pleine propriété reste sanctionné sans marge d'appréciation du juge, comme en 1990 et en 2020. Depuis 2019, l'empiétement sur une servitude de passage peut en revanche faire l'objet d'un contrôle de proportionnalité, pour protéger le droit au domicile.

En cas pratique, deux arrêts rendus le même jour complètent la règle. Le 10 novembre 2016 (pourvoi n° 15-25.113), la Cour de cassation a validé une solution de rabotage de la partie qui empiète, plutôt qu'une démolition totale de l'ouvrage, pour un empiétement réduit à 0,04 m².

Le même jour, dans une autre affaire (pourvoi n° 15-19.561), elle a au contraire cassé un arrêt qui avait refusé la démolition d'un débord de toiture de 20 centimètres.

Ces deux décisions montrent que le juge du fond, c'est-à-dire la juridiction qui examine les faits, choisit la manière de réparer l'empiétement. Il peut ordonner de démolir tout l'ouvrage ou seulement de raboter la partie qui dépasse. En revanche, il doit toujours sanctionner l'empiétement.

Ma fiche de droit des biens L2 reprend tout le programme de la matière, de la propriété jusqu'aux démembrements, en passant par la possession. Tu y trouves les notions et les grands arrêts à connaître.

Dans la même matière, ma fiche sur l'arrêt Trésor du 19 novembre 2002 explique ce qu'est un trésor au sens du Code civil et comment on prouve la propriété d'un bien mobilier.

Pour la servitude de passage évoquée plus haut, mon article sur la distinction entre servitudes continues, discontinues et apparentes explique pourquoi certaines s'acquièrent par trente ans de possession et d'autres jamais.

Enfin, ma fiche sur l'arrêt Maison de la Poésie du 31 octobre 2012 porte sur un autre droit réel. Elle montre jusqu'où les parties peuvent aller, d'un commun accord, pour créer un droit réel que le Code civil ne nomme pas.

La critique doctrinale de cette solution

Les auteurs sont partagés sur cette sévérité. Dans ses observations à la RTD civ. de 1991, Frédéric Zenati craint que la solution pousse certains propriétaires à attendre la fin d'un chantier voisin. Ils pourraient alors réclamer une indemnisation excessive en menaçant d'exiger la démolition.

William Dross défend, à l'inverse, une extension de la théorie de l'abus de droit qui permettrait de limiter la démolition dans les cas les plus disproportionnés.

Une partie de la doctrine, notamment dans le traité de Terré et Simler, propose de réserver une indemnisation aux empiétements négligeables commis de bonne foi, plutôt que d'imposer systématiquement la démolition.

D'autres auteurs saluent au contraire cette solution comme une protection ferme et lisible du droit de propriété. Si le juge pouvait adapter la sanction selon le coût pour l'auteur de l'empiétement, un propriétaire peu scrupuleux aurait intérêt à empiéter d'abord et à négocier ensuite, en misant sur le fait qu'une démolition coûteuse dissuaderait le juge de la prononcer.

La règle de 1990 empêche ce calcul, c'est pourquoi ces auteurs la jugent utile malgré sa sévérité.

Comment utiliser cet arrêt dans une copie

Dans un cas pratique. Tu cites cet arrêt dès qu'un énoncé décrit une construction, une clôture ou une plantation qui dépasse sur le terrain du voisin.

Tu rappelles que la démolition est due même pour un empiétement réduit. Si l'énoncé précise que l'empiétement touche une servitude conventionnelle, la solution de 2019 peut en revanche s'appliquer. Tu vérifies donc toujours quel droit est touché avant de conclure, car les deux situations suivent des règles différentes depuis 2019.

Dans une dissertation sur les limites du droit de propriété. Cet arrêt te sert à montrer que la propriété est un droit absolu, mieux protégé que les autres droits réels comme les servitudes.

Tu peux l'opposer à l'arrêt Clément-Bayard du 3 août 1915, qui sanctionne au contraire le propriétaire qui utilise son droit seulement pour nuire à son voisin. Clément-Bayard montre donc la limite du droit de propriété, alors que l'arrêt de 1990 montre sa force face à un empiétement.

La propriété est un droit fort, mais le propriétaire doit l'exercer de bonne foi, sans chercher seulement à nuire. Si tu veux la méthode en entier, elle se trouve sur ma page sur la fiche d'arrêt et celle sur le raisonnement juridique étape par étape.

Les erreurs à éviter avec l'arrêt du 7 juin 1990

• Même minime, un empiétement sur la pleine propriété entraîne la démolition. L'arrêt de 1990 interdit au juge de refuser cette sanction parce que le débord est petit.
• L'empiétement et les troubles anormaux de voisinage suivent deux logiques. Pour les troubles de voisinage, le juge exige un dommage réel et apprécie sa gravité. Pour l'empiétement, il suffit que la limite du terrain soit franchie, sans avoir à prouver un préjudice.
• La solution de 2019 vaut seulement pour les servitudes. Depuis cette date, l'empiétement sur une servitude et l'empiétement sur la pleine propriété suivent deux régimes distincts. Tu vérifies donc de quel droit réel il s'agit avant de conclure.
• Le fondement de l'arrêt est l'article 545 du Code civil. La Cour de cassation casse au visa de ce texte, donc tu le mentionnes dans toute copie qui s'appuie sur cette décision, en plus de la date.

Questions fréquentes