Sujets de droit des biens L2 avec un cas pratique corrigé

Douze sujets pour réviser le droit des biens en L2

Pour réviser la classification des biens avant ton partiel, commence par la vente de la maison. Si ton cours porte sur la propriété à plusieurs, essaie le sujet de la toiture que les héritiers doivent faire réparer.

Les six premiers exercices reprennent des TD de L1 et de L3. Tu peux les travailler si la notion figure dans ton cours. Les six suivants ont été rédigés pour cette page, avec le corrigé du douzième sous la liste.

Six sujets tirés de travaux dirigés

1. Les équipements retirés avant la signature définitive d’une vente. Entre la promesse de vente et la signature de l’acte définitif, les vendeurs retirent la cuisine intégrée et dévissent les radiateurs électriques après avoir ôté leurs raccords. Le bloc moteur du réfrigérateur se trouve dans la cave. Deux tubes traversent le plancher pour le relier au réfrigérateur. Détermine ce que l’acquéreur peut réclamer pour chaque équipement et pour les dégâts causés par son retrait. Fascicule de l’École de droit de la Sorbonne, 2025-2026, p. 20 (L1).
2. Les choses hors du commerce. Prépare l’introduction et le plan d’une dissertation. Demande-toi si une chose hors du commerce peut faire l’objet d’une vente ou d’un prêt à usage. Prends le cas de la clientèle d’un médecin pour préciser ce qu’un contrat peut prévoir. Même fascicule, séance 3 (L1).
3. Le coq du voisin et le bruit de sa mare. À la campagne, le coq du voisin réveille chaque jour un habitant entre 6 h 30 et 7 h. Ce voisin a aussi aménagé une mare à moins de dix mètres de la maison. Le bruit des animaux qui y vivent s’ajoute au chant du coq. Examine les faits qui permettent de déterminer si les nuisances dépassent ce que les voisins doivent normalement supporter. Même fascicule, séance 7 (L1).
4. Le pendentif trouvé sur la plage. Une personne trouve un pendentif sur la plage pendant l’été. Quelque temps après, une autre personne la contacte. Elle a des preuves que le bijou lui appartient. La personne qui l’a trouvé estime que sa possession suffit à la rendre propriétaire. Détermine qui peut obtenir la restitution du bijou. Université Paris-Est Créteil, TD sur la possession, séances 5 et 6, exercice 1, 2025 (L3).
5. L’appartement prêté pendant un séjour au Canada. En 1994, un homme part vivre au Canada et laisse un ami occuper gratuitement son appartement. L’ami s’engage à l’entretenir et à informer le propriétaire de l’état du logement. Le propriétaire continue de lui rendre visite. Le propriétaire revient plus de trente ans après. À son retour, l’ami refuse de rendre l’appartement et affirme qu’il en est devenu propriétaire. Pour examiner sa demande, pars de l’accord qui lui a permis d’y habiter. Même TD, exercice 2 (L3).
6. La toiture et la location d’un bien hérité. Trois héritiers reçoivent une maison dont des tuiles sont cassées ou manquantes. L’une veut faire réparer le toit, puis mettre la maison en location. Le locataire d’un autre logement hérité paie certains loyers en retard et en laisse d’autres impayés. Les deux autres héritiers semblent accepter qu’elle gère les biens. Détermine ce qu’elle peut faire seule pour la toiture et pour les loyers, puis vérifie si elle peut signer un nouveau bail. Université Paris-Est Créteil, TD sur l’indivision, séance 4, 2025 (L3).

Six sujets créés pour l’entraînement

7. Le mur qui dépasse de douze centimètres. Un mur a été construit au bord de deux jardins. Des mesures récentes montrent qu’il déborde de douze centimètres sur le terrain voisin. L’entrepreneur propose une indemnité pour garder le mur en place. Quels arguments chaque propriétaire peut-il faire valoir ?
8. Les bornes d’un jardin entretenu par le voisin. Deux propriétaires ne savent plus où passe la limite de leurs terrains. L’un demande la pose de bornes et affirme qu’une bande de terre lui appartient parce qu’il l’entretient depuis trente-deux ans. Traite séparément la fixation de la limite et la demande de reconnaissance de propriété.
9. La vente d’un appartement occupé par l’usufruitière. Une mère donne à son fils la propriété d’un appartement tout en gardant le droit d’y habiter ou de le louer. La mère garde ainsi l’usufruit et le fils reçoit la nue-propriété. Le fils trouve un acheteur qui veut emménager le mois suivant. Indique ce que le fils peut vendre et à quelles conditions l’acheteur pourra occuper les lieux.
10. Le loyer d’octobre après la fin de l’usufruit. Un locataire doit le loyer du mois entier. L’usufruit prend fin le 20 octobre au soir, avant que le locataire ait versé ce loyer. Détermine à qui revient le loyer et à partir de quelle date chaque personne y a droit.
11. La vente qui laisse un terrain sans accès à la rue. Un propriétaire vend la partie arrière de son terrain et garde la partie qui borde la rue. L’acheteuse de la partie arrière ne dispose d’aucun autre accès. Elle veut passer chez la propriétaire du terrain voisin, dont l’allée est déjà goudronnée. Recherche sur quel terrain elle peut demander un passage et à quelle condition elle pourrait le demander ailleurs.
12. Le portail fermé sur l’allée du voisin. Un acte autorise le propriétaire d’une maison à rejoindre son garage en voiture en empruntant l’allée du voisin. Le voisin pose un portail et propose plus tard un autre trajet. Lis l’énoncé complet, puis vérifie ton raisonnement dans le corrigé.

Cinq questions de cours qui reviennent dans les sujets

Dans le sujet de la toiture, commence par distinguer ce que l’héritière peut faire seule de ce qu’elle doit décider avec les autres. Tu pourras ensuite rédiger une majeure par décision.

1. Un équipement fixé au mur est-il toujours un immeuble ?

Un meuble est en principe un bien que l’on peut déplacer, alors que le sol et le bâtiment sont des immeubles. Un objet meuble peut toutefois suivre le sort du bâtiment quand son propriétaire vend le tout. Pour le qualifier d’immeuble par destination, tu vérifies d’abord si la même personne est propriétaire de l’objet et de l’immeuble. Ensuite, l’article 524 du Code civil permet deux raisonnements.

1. Le propriétaire a affecté le meuble au service et à l’exploitation de son immeuble. C’est le cas lorsqu’il utilise le matériel d’une ferme pour exploiter les terres dont il est aussi propriétaire.
2. Le propriétaire a attaché le meuble pour qu’il reste durablement sur place. C’est l’attache à perpétuelle demeure. L’article 525 du Code civil vise notamment le meuble dont le retrait abîmerait l’objet ou la partie du bâtiment à laquelle il est fixé.

Par exemple, une propriétaire a fait fixer une banquette de chêne dans sa véranda. Les attaches sont scellées dans le mur en brique. Pour retirer la banquette, il faudrait casser une partie du mur. L’acquéreur peut donc invoquer l’article 525 du Code civil pour soutenir que la banquette devait rester avec la maison. Le contrat de vente peut aussi préciser les biens que la propriétaire s’engage à laisser.

2. À qui revient le loyer pendant un usufruit ?

D’après l’article 578 du Code civil, l’usufruitier peut utiliser le bien ou en tirer un revenu, à charge d’en conserver la substance. Il peut donc habiter un appartement ou le louer, mais il doit préserver le logement pour que le propriétaire le récupère à la fin de l’usufruit. De plus, l’article 582 du Code civil lui donne droit aux fruits du bien. Le loyer est le revenu que produit le bail. En droit, on l’appelle un fruit civil.

L’article 586 du Code civil prévoit que les fruits civils s’acquièrent jour par jour. Dans le sujet d’octobre, l’usufruit prend fin le 20 au soir. L’usufruitier a donc acquis la part des vingt premiers jours. Le propriétaire qui retrouve la pleine propriété reçoit la part des onze jours suivants. Si le locataire paie plus tard, cette répartition reste la même.

3. Un héritier peut-il décider seul de réparer une toiture ?

Quand les héritiers possèdent ensemble une maison sans l’avoir partagée, chacun détient une part dans l’ensemble de la maison. Ils sont alors en indivision. L’article 815-2 du Code civil permet à chacun de prendre les mesures nécessaires pour conserver le bien, même quand la situation peut attendre. Si les tuiles cassées laissent entrer la pluie et que les travaux évitent d’abîmer la maison, un héritier peut faire réparer la toiture seul.

La mise en location répond à une autre question. Pour conclure un bail d’habitation qui relève de la gestion normale du bien, l’article 815-3 du Code civil demande l’accord d’un ou de plusieurs héritiers détenant ensemble au moins deux tiers des droits dans l’indivision. Ainsi, si chacun a un tiers, deux héritiers peuvent décider ensemble de louer la maison. Ils doivent informer le troisième.

4. Habiter longtemps un appartement suffit-il pour en devenir propriétaire ?

La prescription acquisitive permet à un possesseur de devenir propriétaire s’il remplit les conditions prévues par la loi pendant le délai applicable. Dans le cas d’un appartement prêté, commence par chercher pourquoi l’occupant a les clés. S’il les a reçues du propriétaire pour habiter les lieux avec son accord, il détient l’appartement pour le propriétaire. L’article 2266 du Code civil lui interdit alors de se prévaloir du temps passé dans les lieux pour en acquérir la propriété.

L’article 2268 du Code civil prévoit cependant que l’occupant peut commencer à posséder pour lui-même si la raison juridique pour laquelle il détient le bien change. La loi prévoit deux cas.

1. Le changement vient d’un tiers, par exemple lorsque l’occupant achète le bien à quelqu’un qu’il croit propriétaire.
2. L’occupant conteste le droit du propriétaire et le lui fait savoir. Entretenir le logement comme prévu par le prêt traduit le respect de l’accord initial. En revanche, un acte par lequel l’occupant oppose au propriétaire son propre droit de propriété peut faire partir le délai à la date de cet acte.

Tu peux alors examiner le délai de prescription. D’après l’article 2272 du Code civil, le délai est en principe de trente ans pour un immeuble. Il est de dix ans si la personne a acquis de bonne foi et par juste titre. Par exemple, la bonne foi consiste à croire que le vendeur était propriétaire. Le juste titre peut être l’acte de vente qui aurait transféré le bien si le vendeur en avait été propriétaire. Pendant le délai qui s’applique, la possession doit réunir les six qualités de l’article 2261 du Code civil.

1. Continue. La personne se comporte régulièrement comme un propriétaire selon l’usage du bien.
2. Non interrompue. Si le propriétaire demande la restitution en justice et que sa demande interrompt la prescription, les années déjà écoulées ne comptent plus.
3. Paisible. La personne possède le bien sans violence.
4. Publique. Les actes de possession sont visibles pour les personnes qui pourraient les contester.
5. Non équivoque. Les actes permettent de savoir que la personne entend exercer les droits d’un propriétaire.
6. À titre de propriétaire. La personne exerce les pouvoirs du propriétaire pour elle-même. L’ami qui garde le logement pour le propriétaire agit pour celui-ci.

5. La personne qui trouve un bijou en devient-elle propriétaire ?

L’article 2276 du Code civil fixe la règle En fait de meubles, la possession vaut titre. Ainsi, une personne qui prend possession d’un objet qu’elle a acheté à quelqu’un qu’elle croit propriétaire peut acquérir cet objet si sa possession remplit les conditions légales.

Si un acquéreur de bonne foi est en possession d’un meuble perdu ou volé, le propriétaire peut lui demander de le rendre pendant trois ans à partir de la perte ou du vol.

Dans le sujet du pendentif, la personne qui l’a ramassé sait qu’elle l’a trouvé dans le sable. Elle ne peut donc pas invoquer la protection du tiers de bonne foi. Si la personne qui réclame le bijou prouve qu’il lui appartient, elle peut en demander la restitution à celle qui l’a trouvé.