Cas pratique corrigé à plusieurs questions, l'exemple complet en droit des biens
Un cas pratique pose souvent plusieurs questions dans un seul énoncé, et chacune se traite à part, avec son propre raisonnement complet. Dans cet exemple de droit des biens, une succession fait ainsi naître trois questions autour de la même propriété. La première porte sur un pressoir, qui peut être un immeuble par destination. Les deux autres portent en revanche sur l'atelier construit par un voisin, et opposent l'accession à la prescription acquisitive. Chaque question est donc démontrée jusqu'à sa conclusion.
Gérard Fabreau possédait une propriété rurale en Corrèze, « Le Clos du Merle », formée d'une maison et d'une grange, avec un verger d'environ deux hectares. Il meurt cet été sans conjoint ni enfant. Son testament olographe partage sa succession entre ses deux neveux, il lègue « tous mes meubles » à sa nièce Camille, et « l'intégralité de mes biens immobiliers » à son neveu Baptiste.
Dans la grange se trouve, depuis plus de soixante-dix ans, un pressoir à cidre en pierre. Le père de Gérard l'avait fait construire directement sur une assise maçonnée, pour presser chaque automne les pommes du verger. Camille réclame le pressoir au titre de son legs mobilier, Baptiste le revendique comme un accessoire de la propriété qui lui revient.
À l'arrière du Clos du Merle, une bande de terrain d'environ 400 m² touche la parcelle du voisin, Antoine Ledoux, menuisier de métier. Un vieux repère de bornage mal placé a toujours laissé croire à M. Ledoux que cette bande lui appartenait. Voilà trente-deux ans, il y a construit un petit atelier en pierre pour y ranger son matériel, et il l'utilise depuis sans interruption. L'atelier est clôturé et visible de tous.
En reprenant les papiers de son oncle, Baptiste découvre un relevé de géomètre de 1988 qui montre que cette bande appartient bien au Clos du Merle, et donc désormais à lui. Il veut savoir s'il peut récupérer l'atelier de M. Ledoux, et si la longue occupation de ce dernier ne fait pas obstacle à sa prétention.
Le recueil de cette matière
Cas pratiques corrigés Droit des biens L2
Le sujet pose trois questions bien distinctes, alors qu'il raconte une seule histoire de famille. Baptiste et Camille héritent tous les deux de leur oncle. La même propriété fait alors naître un désaccord entre eux sur un pressoir construit il y a plus de soixante-dix ans, puis un conflit avec un voisin qui a construit sur une bande de terrain et l'occupe depuis plus de trente ans. Chaque question demande donc son propre raisonnement complet, même quand elle part des mêmes faits. Je fais volontairement travailler ce type de sujet à mes élèves de L2, car ceux qui fusionnent tout en une seule démonstration perdent beaucoup de points le jour du partiel.
I. Le sort du pressoir à cidre, meuble ou immeuble par destination ?
Rappel des faits utiles
Le père de Gérard Fabreau a construit le pressoir à cidre du Clos du Merle il y a plus de soixante-dix ans. Il l'a posé directement sur une assise maçonnée dans la grange, pour presser les pommes du verger voisin. Le testament de Gérard lègue les meubles à Camille et tous les immeubles à Baptiste, sans parler du pressoir.
Le problème de droit
Le pressoir est-il un meuble ordinaire, qui revient à Camille au titre de son legs, ou un immeuble par destination, qui suit le sort de la propriété léguée à Baptiste ?
La règle de droit applicable
L'article 524 du Code civil range parmi les immeubles par destination les objets qu'un propriétaire place sur son fonds, c'est-à-dire sur son terrain, pour le service et l'exploitation de ce fonds. Le texte cite ainsi les ustensiles aratoires, les pressoirs ou les cuves. De plus, l'article 525 du même code ajoute un second cas, celui d'un objet mobilier attaché à perpétuelle demeure à un bâtiment. C'est le cas notamment d'un objet scellé en plâtre, en chaux ou en ciment, ou d'un objet qu'on ne peut détacher sans le briser ou sans abîmer la partie du fonds à laquelle il est fixé.
La Cour de cassation applique ces textes largement, dès qu'un lien matériel s'accompagne d'une volonté claire de rattacher durablement l'objet au fonds. Dans un arrêt du 5 mars 1991 (n° 89-14.626), la première chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre une décision qui avait retenu la qualification d'immeuble par destination pour une bibliothèque. Cette bibliothèque avait été construite sur mesure, aux dimensions exactes d'une pièce, et masquait entièrement les murs. Elle restait pourtant seulement appuyée et démontable. Les juges ont retenu la qualification parce que ses propriétaires avaient manifesté la volonté de l'attacher au fonds à perpétuelle demeure.
L'application aux faits
Le pressoir du Clos du Merle correspond aux deux cas prévus par le Code. D'abord, il sert directement à l'exploitation du verger, ce qui suffit déjà à en faire un immeuble par destination au sens de l'article 524. Ensuite, il repose sur une assise maçonnée depuis plus de soixante-dix ans. Il est donc attaché à perpétuelle demeure à la grange au sens de l'article 525, comme la bibliothèque de l'arrêt de 1991, rattachée à la pièce par la seule volonté de ses propriétaires.
Camille ne peut donc pas réclamer le pressoir sur le fondement de son legs de meubles. En effet, un bien meuble par nature, une fois qualifié d'immeuble par destination, suit le sort juridique de l'immeuble auquel il est attaché, ici la grange et tout le Clos du Merle.
Conclusion
Le pressoir à cidre est un immeuble par destination. Il revient donc à Baptiste, seul héritier des immeubles au titre de son legs.
II. Le sort de l'atelier construit par M. Ledoux sur le terrain d'autrui
Rappel des faits utiles
Il y a trente-deux ans, M. Ledoux a construit un atelier en pierre sur une bande de terrain qu'il croyait sienne, à cause d'un repère de bornage mal placé. Un relevé de géomètre de 1988 montre pourtant que cette bande appartient au Clos du Merle, dont Baptiste vient d'hériter.
Le problème de droit
Le propriétaire d'un terrain sur lequel un tiers a construit devient-il propriétaire de cette construction, et à quelles conditions ?
La règle de droit applicable
L'article 551 du Code civil pose le principe général de l'accession, selon lequel tout ce qui s'unit et s'incorpore à une chose appartient à son propriétaire. Ensuite, l'article 555 du même code règle le cas d'une construction faite par un tiers, avec ses propres matériaux, sur le terrain d'autrui. Le propriétaire du sol peut alors choisir de garder la construction ou d'exiger sa suppression aux frais du constructeur. S'il la garde, il doit indemniser le constructeur, et le montant de l'indemnité dépend de la bonne ou de la mauvaise foi du constructeur.
Dans un arrêt de cassation du 27 mars 2002 (3e chambre civile, n° 00-18.201), la Cour de cassation a précisé que l'accession joue de plein droit, c'est-à-dire automatiquement. Le propriétaire du sol n'a donc aucune action en justice à engager pour devenir propriétaire de la construction, puisque l'accession joue dès que la construction est incorporée au sol.
L'application aux faits
M. Ledoux a construit son atelier avec ses propres matériaux sur un terrain qui ne lui appartenait pas, même s'il le croyait sien de bonne foi à cause du repère de bornage mal placé. L'accession joue donc automatiquement en faveur du propriétaire du terrain dès la construction de l'atelier, sans qu'il ait eu besoin d'agir en justice.
Baptiste peut choisir de garder l'atelier, à condition d'indemniser M. Ledoux. Comme M. Ledoux était de bonne foi, l'indemnité se calcule selon des règles plus favorables pour lui que s'il avait su qu'il bâtissait sur le terrain d'un autre. Baptiste peut aussi exiger la démolition aux frais de M. Ledoux, mais cette option présente ici peu d'intérêt, puisque l'atelier reste utile à l'exploitation du Clos du Merle.
Conclusion
Si l'on applique seulement l'accession, Baptiste devient propriétaire de l'atelier construit par M. Ledoux, à charge pour lui de l'indemniser s'il choisit de le garder.
III. La prescription acquisitive peut-elle faire échec à cette accession ?
Rappel des faits utiles
M. Ledoux occupe la bande de terrain en litige depuis trente-deux ans, de façon continue et visible, derrière une clôture. Personne ne lui a jamais contesté cet usage avant la découverte du relevé de géomètre de 1988.
Le problème de droit
L'occupation prolongée du terrain d'autrui peut-elle rendre l'occupant propriétaire de ce terrain, et écarter ainsi l'accession étudiée à la question précédente ?
La règle de droit applicable
L'article 546 du Code civil pose une présomption de propriété par accession, puisque la propriété d'une chose donne droit à tout ce qui s'y unit. Cette présomption peut pourtant être renversée. L'article 2258 du Code civil définit en effet la prescription acquisitive comme le moyen d'acquérir un bien grâce à une possession prolongée, sans avoir à présenter de titre de propriété. L'article 2272 du même code fixe le délai de cette prescription à trente ans, et le réduit à dix ans si le possesseur est de bonne foi et dispose d'un juste titre, par exemple un acte de vente.
Dans un arrêt de cassation partielle du 27 avril 2017 (3e chambre civile, n° 16-10.753), la Cour de cassation a jugé que la présomption de propriété par accession de l'article 546 cède devant la preuve d'une possession utile pendant le délai de la prescription acquisitive. La règle selon laquelle l'accessoire suit le principal laisse donc place à l'usucapion, c'est-à-dire à l'acquisition par prescription. Il faut seulement que la possession soit continue, paisible, publique et non équivoque.
L'application aux faits
M. Ledoux possède la bande de terrain depuis trente-deux ans. Ce délai dépasse les trente ans exigés par l'article 2272 pour la prescription de droit commun, si bien qu'il est inutile de vérifier sa bonne foi et l'existence d'un juste titre. Sa possession présente en outre toutes les qualités requises. Elle est continue depuis la construction de l'atelier, et paisible, puisque personne ne la lui a jamais contestée. Elle est aussi publique, car l'atelier et la clôture restent visibles de tous. Enfin, elle est non équivoque, puisque M. Ledoux s'est comporté en propriétaire pendant plus de trente ans.
Cette possession utile renverse la présomption de propriété par accession posée par l'article 546. M. Ledoux a donc acquis la propriété de la bande de terrain par prescription acquisitive, avant même que Baptiste puisse invoquer l'accession examinée à la question précédente.
Conclusion
La prescription acquisitive de trente ans l'emporte donc sur l'accession. M. Ledoux devient propriétaire de la bande de terrain et de l'atelier qui s'y trouve, si bien que Baptiste ne peut plus rien lui réclamer sur cette partie du Clos du Merle.
Ce cas montre pourquoi chaque question se traite séparément, même quand elles s'enchaînent. La qualification d'immeuble par destination suffit à régler le sort du pressoir. L'atelier demande au contraire deux raisonnements, d'abord sur l'accession, puis sur la prescription, qui contredit le premier. Une seule histoire de succession donne ainsi lieu à trois syllogismes complets, chacun avec sa propre conclusion.
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Le tableau à connaître pour traiter un cas à plusieurs questions
Pour chaque question, le tableau indique la notion en jeu, l'article à citer et la solution à retenir.
Les erreurs à éviter sur un cas pratique à plusieurs questions
Fusionner plusieurs questions en un seul raisonnement
Même quand deux questions concernent les mêmes personnes, chacune demande un syllogisme complet, car le correcteur cherche une conclusion distincte pour chaque question posée.
Oublier une question secondaire
Une question qui paraît courte, comme celle du pressoir, compte autant qu'une question plus longue. Si tu la sautes ou si tu la traites en une phrase, tu perds donc des points faciles à obtenir.
Répondre dans le désordre de l'énoncé
Tu traites les questions dans l'ordre de l'énoncé, et tu les numérotes avec des chiffres romains. Un correcteur qui doit chercher ta réponse à la deuxième question s'agace, et ta note s'en ressent.
S'arrêter à la première notion trouvée
L'accession semblait régler le sort de l'atelier, mais la prescription acquisitive contredit ensuite cette solution. Il faut donc toujours vérifier si une notion voisine remet en cause ta première conclusion.
Questions fréquentes sur le cas pratique à plusieurs questions
Comment traiter un cas pratique qui pose plusieurs questions ?
Qu'est-ce qu'un immeuble par destination ?
Que se passe-t-il quand quelqu'un construit sur le terrain d'un autre ?
La prescription acquisitive peut-elle l'emporter sur l'accession ?
La distinction entre bien meuble et bien immeuble conditionne toute la première question de ce cas pratique. De leur côté, les fiches de droit des biens L2 reprennent en détail l'accession, la possession et la prescription acquisitive, article par article. Pour revoir le syllogisme juridique étape par étape, la méthode du cas pratique en droit explique d'ailleurs aussi comment annoncer et suivre un plan quand l'énoncé pose plusieurs questions. Tu peux enfin lire un autre corrigé sur la formation du contrat, qui pose cette fois une question unique, pour comparer les deux façons de traiter un cas pratique.
Tous les corrigés de droit des biens L2, avec toute la méthode
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