La mitoyenneté en droit des biens : mur, clôture, haie et fossé
La mitoyenneté en droit des biens est la copropriété d'un mur, d'une haie ou d'un fossé séparant deux terrains voisins. Le Code civil, aux articles 653 et suivants, tient un mur de séparation pour mitoyen tant qu'un titre ou une marque ne prouve pas le contraire. Chaque voisin paie les réparations proportionnellement à son droit, mais il peut en principe abandonner sa part.
En licence 2, la mitoyenneté se présente de deux façons à l'examen. D'abord, une question de cours te demande de la définir et de la distinguer de l'indivision et de la servitude. Ensuite, un cas pratique met en scène deux voisins et un mur, par exemple quand l'un veut y percer une fenêtre et que l'autre refuse de payer les réparations. Dans les deux cas, les articles 653 à 670 du Code civil donnent la réponse, sauf pour la fenêtre, qui relève de l'article 675.
Fiche complète de droit des biens L2
La mitoyenneté et vingt autres chapitres en 109 pages
Le chapitre 21 explique qui est présumé propriétaire du mur, ce que chaque voisin peut y faire, puis comment acquérir ou abandonner la mitoyenneté. Il traite aussi les haies, les fossés et les arbres. Les chapitres 17 à 20 expliquent les servitudes, l'indivision et la copropriété des immeubles bâtis.
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Qu'est-ce que la mitoyenneté, et en quoi diffère-t-elle d'une servitude ou d'une indivision ?
La mitoyenneté se distingue de l'indivision parce que personne ne peut demander le partage, et de la servitude parce que les deux voisins sont propriétaires du même mur.
Le jardin de Lucie est séparé de celui de Pierre par un mur de pierre. Quand ce mur est mitoyen, Lucie et Pierre en sont propriétaires ensemble, chacun pour une part, et chacun s'en sert pour son terrain. Les articles 653 à 670 du Code civil fixent donc les règles de cette copropriété pour le mur et pour les autres séparations entre deux terrains. Elle naît d'un accord entre voisins ou de la loi, par exemple quand l'article 661 permet à un voisin d'acquérir la mitoyenneté du mur de l'autre. Elle peut aussi naître de la prescription.
Cette copropriété ressemble à l'indivision, c'est-à-dire à la situation de plusieurs personnes propriétaires ensemble d'un même bien, mais elle en diffère sur le partage. Dans une indivision ordinaire, l'article 815 du Code civil permet en principe à chacun de demander le partage. Dans la mitoyenneté, aucun voisin ne peut le demander, car le mur reste affecté à la séparation des deux terrains. On parle donc de copropriété forcée, parce que le partage est impossible, et de copropriété perpétuelle, parce qu'elle dure aussi longtemps que le mur existe. Pourtant, un voisin peut s'en libérer en abandonnant sa part, dans les cas que l'article 656 prévoit. En question de cours, c'est donc l'impossibilité de demander le partage qui te permet de distinguer les deux notions.
D'après l'article 637, une servitude est une charge imposée sur un terrain pour l'usage et l'utilité d'un autre terrain, qui appartient à un autre propriétaire, comme un droit de passage. Un seul voisin supporte alors la charge, et chacun reste seul propriétaire de son terrain, alors que les deux voisins possèdent le même mur mitoyen. Le Code civil classe pourtant les articles 653 et suivants dans le chapitre des servitudes établies par la loi, à la section « Du mur et du fossé mitoyens », d'où la confusion fréquente entre les deux notions. La page sur les servitudes continues, discontinues et apparentes détaille ces charges.
Face à cette confusion, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que la mitoyenneté est un droit de propriété. Dans un arrêt du 20 juillet 1989, elle casse un arrêt d'appel qui voyait dans la mitoyenneté une servitude, en rappelant qu'elle « est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun ». Elle juge aussi, le 19 février 1985, que ce droit de propriété indivise ne se perd pas par le non-usage, alors que l'article 706 éteint les servitudes après trente ans de non-usage.
Une autre notion voisine est la copropriété des immeubles bâtis, que la loi du 10 juillet 1965 régit. Elle s'applique à un immeuble divisé en lots, dont chacun associe une partie privative et une quote-part des parties communes. La mitoyenneté concerne en revanche deux propriétés distinctes qui partagent un mur, une haie ou un fossé.
Comment savoir si un mur de séparation est mitoyen ?
Pour savoir si un mur est mitoyen, tu cherches d'abord un titre, une marque ou une possession prolongée, avant d'appliquer la présomption de l'article 653.
Une présomption est une règle qui tient un fait pour vrai tant qu'on ne prouve pas l'inverse, et ici le fait présumé est la mitoyenneté. Le voisin qui prétend être seul propriétaire du mur doit donc le prouver. L'article 653 lui laisse deux moyens, un titre ou une marque. Le titre est un acte écrit qui attribue le mur à l'un des voisins, et les juges apprécient sa valeur probante. La marque est un signe visible sur le mur lui-même, par exemple la forme de son sommet, qui montre à quel voisin il appartient.
La prescription acquisitive, qui permet de devenir propriétaire d'un bien en le possédant longtemps, peut aussi établir que le mur appartient à un seul voisin. Elle exige en effet trente ans d'une possession paisible, publique et à titre de propriétaire. L'article 2272 réduit toutefois ce délai à dix ans pour le possesseur qui a acquis de bonne foi, en croyant tenir son droit du vrai propriétaire, et par juste titre, c'est-à-dire par un acte d'acquisition émanant d'une personne qui n'était pas propriétaire. La page sur la différence entre possession et détention précaire explique comment reconnaître une possession qui permet de prescrire.
L'article 653 s'applique à un mur entre deux bâtiments, entre des cours ou des jardins, et même entre des enclos, des terrains clos situés dans les champs. Ainsi, entre deux bâtiments, le mur est présumé mitoyen jusqu'à l'héberge, c'est-à-dire jusqu'à la hauteur du plus bas des deux. Si la maison de Lucie mesure huit mètres et celle de Pierre cinq, le mur qui les sépare est présumé mitoyen sur les cinq premiers mètres. Au-dessus, en revanche, la partie qui ne sert qu'à la maison de Lucie est présumée lui appartenir seule.
La Cour de cassation décide ensuite à quels murs la présomption s'applique. Le 25 octobre 1972, elle approuve des juges d'appel qui écartent la présomption pour un mur séparant un bâtiment et une cour. Le 7 mars 1973, elle juge que la présomption n'a pas lieu quand il n'existe de bâtiment que d'un seul côté du mur.
De même, le 15 juin 1994, elle juge qu'un mur de soutènement, dont la forme et la destination montrent qu'il retient les terres d'un seul terrain, appartient seul à ce propriétaire. Le 5 novembre 2003, elle casse un arrêt qui avait déclaré mitoyen, par la seule présomption, un mur implanté tantôt sur un terrain, tantôt sur l'autre.
L'article 654 décrit les marques de non-mitoyenneté du tableau ci-dessous. Une marque ou une possession prolongée peut écarter la présomption.
| Ce que tu observes sur le mur (article 654) | Qui est présumé propriétaire |
|---|---|
| Le sommet est droit et à plomb de la face du mur d'un côté, et en pente de l'autre | Le propriétaire du côté de la pente, par où l'eau s'écoule (l'égout) |
| Un chaperon (la couverture du sommet) a été posé, dès la construction, d'un seul côté du mur | Le propriétaire du côté de l'égout |
| Des filets ou des corbeaux, des saillies de pierre qui dépassent du mur, ont été posés, dès la construction, d'un seul côté du mur | Le propriétaire de ce côté |
Que peut faire chaque voisin avec le mur mitoyen ?
Chaque acte sur le mur mitoyen relève d'un article du Code civil, qui dit s'il se fait librement ou avec l'accord du voisin.
| Article | Acte sur le mur | Régime |
|---|---|---|
| 655 | Réparer et reconstruire le mur | À la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun |
| 656 | Abandonner sa part | Possible pour échapper aux frais, sauf si le mur soutient un bâtiment du copropriétaire ou lui procure un avantage particulier |
| 657 | Bâtir contre le mur et y placer des poutres ou des solives (poutres de plancher) | Possible dans toute l'épaisseur du mur, à 54 millimètres près. Le voisin peut faire réduire la poutre jusqu'à la moitié du mur s'il veut y poser la sienne |
| 658 à 660 | Exhausser (surélever) le mur | Possible aux frais exclusifs de celui qui exhausse, avec reconstruction complète si le mur ne supporte pas l'exhaussement (659). Le voisin peut ensuite en acquérir la mitoyenneté (660) |
| 662 | Pratiquer un enfoncement dans le mur ou y appuyer une construction | Accord du voisin, ou, à son refus, experts qui fixent les moyens pour que la construction ne nuise pas au voisin |
| 675 | Ouvrir une fenêtre ou une ouverture dans le mur | Accord du voisin, même pour un verre dormant (une vitre fixe qui ne s'ouvre pas) |
Dans un cas pratique, tu repères d'abord ce que le voisin veut faire sur le mur, puis l'article qui s'applique. L'article 657 autorise à bâtir contre le mur et à y poser des poutres, et l'article 658 à le surélever. En revanche, dès qu'une construction s'enfonce dans le mur ou s'y appuie, l'article 662 demande l'accord du voisin ou, à son refus, un règlement par experts. Enfin, pour une fenêtre, l'article 675 exige l'accord du voisin.
Les articles 657 et 662 se recoupent, puisque bâtir contre un mur revient souvent à s'y appuyer. Pourtant, le juge peut laisser en place une construction appuyée sur le mur sans l'accord du voisin. Le 16 juin 2004, la Cour de cassation approuve le refus de démolir un bâtiment construit contre un mur mitoyen, alors que la voisine du constructeur invoquait l'article 662. Le bâtiment ne s'appuyait que sur 90 centimètres du mur. L'expert n'avait constaté ni enfoncement ni atteinte à la solidité, et aucune nuisance n'en résultait.
L'exhaussement reste la propriété exclusive de celui qui l'a fait tant que le voisin n'en a pas acquis la mitoyenneté. Ainsi, le 22 mars 2006, la Cour de cassation casse un arrêt qui refusait de démolir un second exhaussement. Une propriétaire avait exhaussé le mur et couvert l'exhaussement par la toiture de son garage, puis ses voisins avaient construit un second exhaussement sur le premier, en découpant cette toiture. La cour d'appel invoquait l'article 660, qui permet d'acquérir la mitoyenneté de l'exhaussement. Mais elle avait relevé elle-même l'atteinte au droit de propriété. La Cour de cassation s'appuie sur l'article 545, qui interdit, sauf pour cause d'utilité publique, de contraindre quelqu'un à céder sa propriété.
Comment acquérir la mitoyenneté d'un mur, ou l'abandonner ?
Un voisin peut acquérir la mitoyenneté d'un mur en remboursant le propriétaire, et un copropriétaire peut l'abandonner dans les cas que prévoit le Code civil.
L'article 661 donne à tout propriétaire dont le terrain touche un mur la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie. Ce propriétaire rembourse la moitié de ce que le mur a coûté, estimée à la date de l'acquisition d'après l'état du mur. Il rembourse aussi la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. Si Lucie a construit un mur sur la limite de son terrain, Pierre, dont le terrain touche ce mur, peut donc le rendre mitoyen contre ce remboursement, et Lucie doit l'accepter. Pour appliquer l'article 661, tu cherches d'abord quel voisin possède le terrain qui touche le mur, car lui seul peut l'invoquer.
Cette faculté a été contestée devant le Conseil constitutionnel, qui a jugé l'article 661 conforme à la Constitution le 12 novembre 2010. Le Conseil retient que le droit du propriétaire devient seulement indivis, et que cet accès forcé répond à un motif d'intérêt général, car la mitoyenneté permet de clore et de construire à moindre coût et d'utiliser l'espace de façon rationnelle.
En outre, la Cour de cassation limite de trois façons cette acquisition forcée. Selon un arrêt du 30 juin 1992, le constructeur d'un mur séparatif ne peut pas obliger son voisin à en acquérir la mitoyenneté. Un mur qui dépasse la limite et occupe une partie du terrain voisin ne peut pas non plus devenir mitoyen de cette façon, quel qu'en soit l'auteur, comme elle le juge le 19 février 2014. Enfin, pour la mitoyenneté d'un exhaussement, elle juge le 30 septembre 2021 que la cession a lieu à la date de la demande, à la seule condition que le prix soit payé, sans publication de l'acte au fichier immobilier.
À l'inverse, l'article 656 permet de sortir de la mitoyenneté. Un copropriétaire peut abandonner son droit pour ne plus payer les réparations ni la reconstruction du mur. Il ne le peut pas si le mur soutient un bâtiment qui lui appartient, puisqu'il profite encore du mur. Le mur devient alors la propriété de l'autre voisin.
La Cour de cassation ajoute d'autres cas où l'abandon est refusé. Dans un arrêt du 23 novembre 1976, elle juge qu'un copropriétaire ne peut pas abandonner sa part lorsqu'il retire du mur un avantage particulier, par exemple quand le mur soutient les terres de son propre terrain. Il ne le peut pas non plus pour échapper à des dépenses rendues nécessaires par son fait, comme l'effondrement d'un mur qu'il a mal entretenu. Le 25 septembre 2002, elle refuse l'abandon au syndicat des copropriétaires d'un immeuble, car son mur de soutènement, que les parties avaient convenu de rendre mitoyen, était indispensable à la plate-forme de son terrain de tennis.
Les mêmes règles valent-elles pour la clôture, le fossé et la haie ?
Les règles du mur s'appliquent en grande partie à la clôture, au fossé et à la haie, sauf l'acquisition forcée de l'article 661, que l'article 668 interdit pour la haie et le fossé non mitoyens.
Dans les villes et faubourgs, l'article 663 permet à un propriétaire de contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture qui sépare leurs maisons, cours et jardins. À défaut de règlement ou d'usage, un mur de séparation construit ou rétabli doit mesurer au moins 3,20 mètres, chaperon compris, dans les villes de cinquante mille habitants et plus, et 2,60 mètres dans les autres. Le 19 mars 2008, la Cour de cassation juge qu'un vieux mur situé à environ cinquante centimètres en retrait de la limite ne fait pas obstacle à cette demande, puisqu'aucune clôture n'existe alors sur la limite elle-même. À la campagne, l'article 647 laisse chacun libre de clore son terrain.
L'article 666 applique aussi la présomption aux clôtures. Toute clôture qui sépare deux terrains est réputée mitoyenne, à moins qu'un seul des deux terrains soit clos, ou qu'un titre, la prescription ou une marque prouve le contraire. Pour un fossé, la marque de non-mitoyenneté est en revanche la terre sortie du fossé et déposée d'un seul côté, et le fossé est censé appartenir au propriétaire de ce côté.
Une fois mitoyenne, la clôture s'entretient à frais communs. L'article 667 permet pourtant à chaque voisin d'y échapper en renonçant à la mitoyenneté, sauf si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux.
Pour la haie et le fossé non mitoyens, l'article 668 interdit au voisin dont le terrain les touche d'obliger leur propriétaire à lui en céder la mitoyenneté. Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut en revanche la détruire jusqu'à la limite de son propre terrain, à condition de construire un mur sur cette limite. L'article 668 donne le même droit au copropriétaire d'un fossé mitoyen qui ne sert qu'à la clôture.
Par ailleurs, l'article 669 partage par moitié les produits d'une haie mitoyenne. Selon l'article 670, les arbres de la haie sont mitoyens comme elle et ceux de la limite entre les deux terrains sont réputés mitoyens, si bien que chaque propriétaire peut exiger qu'ils soient arrachés.
Face à une haie, tu vérifies d'abord qu'elle est plantée sur la limite entre les deux terrains. La Cour de cassation approuve en effet, le 13 février 1970, des juges d'appel qui retiennent qu'une haie n'est mitoyenne que dans ce cas.
Par ailleurs, les articles 671 à 673 concernent les plantations près de la limite, avec ou sans mur mitoyen. Ils fixent les distances à respecter et permettent de faire arracher les arbres trop proches. En outre, le voisin peut faire couper les branches qui avancent chez lui, et il coupe lui-même les racines. Ainsi, à défaut de règlement ou d'usage, l'article 671 impose de planter à deux mètres de la limite lorsque la plantation dépasse deux mètres, et à un demi-mètre dans les autres cas.
Cas résolu : un mur de jardin, une surélévation et des réparations
Quand ton énoncé décrit un mur entre deux voisins, tu dis d'abord si le mur est mitoyen, puis tu examines chaque acte.
Un mur de pierre sépare le jardin de Mme Roche de celui de M. Fabre. Aucun titre ne mentionne ce mur, et son sommet est plat des deux côtés, sans chaperon ni saillie de pierre.
- M. Fabre soutient que le mur lui appartient seul, mais il n'invoque ni titre ni possession prolongée.
- M. Fabre veut surélever le mur d'un mètre pour s'abriter des regards. Or le mur n'est pas assez solide pour supporter cette surélévation.
- Mme Roche a construit un garage dont la charpente repose sur le mur. Elle refuse de payer la réparation d'une fissure et abandonne sa part du mur.
La qualification du mur. Le mur sépare deux jardins, et l'article 653 le présume mitoyen. M. Fabre doit prouver le contraire, mais l'énoncé ne contient ni titre ni possession prolongée, et le sommet, plat et sans chaperon ni saillie, ne porte aucune marque de l'article 654. Le mur est donc mitoyen.
La surélévation. M. Fabre peut exhausser le mur sans l'accord de Mme Roche, mais l'article 658 lui impose de payer seul la dépense et de rembourser à Mme Roche les frais que l'exhaussement lui cause. Comme le mur ne supporte pas cette charge, l'article 659 l'oblige à le reconstruire en entier à ses frais, avec l'excédent d'épaisseur pris sur son terrain. Mme Roche pourra ensuite acquérir la mitoyenneté de la partie surélevée en payant la moitié de la dépense et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, selon l'article 660.
L'abandon. L'article 656 interdit l'abandon quand le mur soutient un bâtiment qui appartient au copropriétaire. En effet, la charpente du garage de Mme Roche repose sur le mur, qui soutient donc un bâtiment lui appartenant. L'abandon est exclu, et elle reste tenue de participer à la réparation de la fissure, proportionnellement à son droit, selon l'article 655.
La conclusion. Le mur est mitoyen. M. Fabre peut donc le surélever, à condition de le reconstruire en entier à ses frais. En revanche, Mme Roche ne peut pas abandonner sa part tant que son garage s'appuie sur le mur, et elle doit payer sa part de la réparation de la fissure.
Les erreurs à éviter en copie sur la mitoyenneté
Ces quatre erreurs te font perdre des points dans une question de cours comme dans un cas pratique.
- Appliquer la présomption à toute la hauteur d'un mur entre deux bâtiments inégaux. L'article 653 présume le mur mitoyen jusqu'à l'héberge, et la partie qui ne sert qu'au bâtiment le plus haut est présumée appartenir à son propriétaire.
- Citer l'article 662 pour une fenêtre. L'article 662 vise les enfoncements et les constructions appuyées sur le mur, avec un règlement par experts si le voisin refuse. Une fenêtre relève de l'article 675, qui exige l'accord du voisin sans prévoir d'expertise.
- Écrire qu'un voisin peut demander le partage du mur mitoyen. La mitoyenneté est une copropriété forcée et perpétuelle. Le voisin qui ne veut plus du mur abandonne sa part, comme l'article 656 le permet.
- Oublier les limites de l'abandon. L'article 656 interdit l'abandon quand le mur soutient un bâtiment du copropriétaire, et la Cour de cassation l'interdit aussi quand il en retire un avantage particulier. Quand un voisin annonce qu'il abandonne sa part, il faut regarder ce que le mur soutient ou retient.
Questions fréquentes sur la mitoyenneté
Peut-on percer une fenêtre dans un mur mitoyen ?
Qui paie la réparation d'un mur mitoyen ?
Comment prouver qu'un mur n'est pas mitoyen ?
Peut-on rendre mitoyen le mur de son voisin ?
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