Construire sur le terrain d'autrui, qui devient propriétaire de l'ouvrage ?

L'essentiel en une phrase

Quand une construction ou une plantation est élevée par un tiers sur le terrain d'un autre, l'article 555 du Code civil donne au propriétaire du terrain un choix. Il peut conserver l'ouvrage en indemnisant celui qui l'a bâti, ou en exiger la démolition, mais seulement si le constructeur est de mauvaise foi. Cette règle porte un nom, l'accession, et elle tranche un conflit entre deux droits de propriété qui, sans elle, n'aurait aucune issue simple.

Le sujet revient souvent en cas pratique de droit des biens, parce qu'il combine plusieurs notions en une seule situation. Le raisonnement s'appuie sur la propriété et sur la bonne foi du constructeur, avant d'aboutir au calcul de l'indemnisation. Il cache aussi un piège que presque personne ne voit du premier coup.

Le principe posé par l'article 555

L'article 555 s'inscrit dans un ensemble plus large, le droit d'accession, défini par l'article 551 du Code civil, « tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire ». Ce principe s'applique aussi au sol et se double d'une autre règle, posée par l'article 552, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Si on lit cette phrase au pied de la lettre, elle pourrait laisser croire que toute construction élevée sur un terrain appartient d'office et sans condition au propriétaire de ce terrain.

Cette lecture reste pourtant trop simple. L'article 555 intervient justement pour régler les cas où quelqu'un d'autre que le propriétaire du sol a construit sur ce sol. Il s'applique dès que trois conditions sont réunies. D'abord, une construction, une plantation ou un ouvrage a été élevé sur un fonds. Ensuite, cette réalisation est le fait d'un tiers et non du propriétaire lui-même. Enfin, les matériaux utilisés appartenaient à ce tiers.

Le mot « tiers » ne vise pas seulement un inconnu qui construirait sans droit. Il couvre aussi bien le locataire, le fermier ou toute personne qui occupe le fonds en vertu d'un titre, dès lors que ce titre ne règle pas déjà lui-même le sort de la construction. La Cour de cassation a tranché exactement cette situation le 9 juillet 2013, dans une affaire où une exploitante agricole avait été autorisée par son père puis son frère à construire un hangar et un silo sur leurs parcelles. Le frère est devenu seul propriétaire et a repris possession des biens, sans que cette autorisation initiale l'empêche d'appliquer l'article 555 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n° 12-18.799). Être autorisé à construire ne suffit donc pas à écarter la qualité de tiers au sens du texte.

La bonne foi du constructeur, la condition qui détermine tout

Une fois l'article 555 applicable, tout se joue sur un seul critère, la bonne ou la mauvaise foi du constructeur. L'alinéa 4 du texte protège le constructeur de bonne foi contre la démolition.

La bonne foi, ici, a un sens juridique précis, celui que lui donne l'article 550 du Code civil pour le possesseur, celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Un locataire ou un fermier, qui sait pertinemment qu'il n'est pas propriétaire du terrain, ne remplit donc jamais cette condition. La mauvaise foi domine ainsi largement les cas pratiques construits autour d'un bail, et la démolition y reste juridiquement possible, sous réserve des tempéraments propres aux ouvrages publics ou aux permis de démolir.

Quand le constructeur est de mauvaise foi, deux conséquences s'ajoutent à la démolition elle-même. Elle est exécutée à ses frais, sans aucune indemnité pour lui, et il peut en plus être condamné à des dommages et intérêts pour le préjudice que sa construction a causé au propriétaire du fonds.

Le piège classique, l'accession opère de plein droit

Voici l'erreur qui coûte le plus de points dans ce sujet. Beaucoup d'étudiants pensent que le propriétaire du sol doit faire une démarche, comme réclamer la construction ou saisir un juge, pour en devenir propriétaire. Sauf convention contraire, l'accession opère pourtant automatiquement, dès l'incorporation de l'ouvrage au sol, sans qu'aucune démarche soit nécessaire.

La Cour de cassation l'a jugé fermement dans une affaire où une épouse séparée de biens avait fait construire un pavillon, à ses frais, sur un terrain qui appartenait alors à sa belle-mère puis à son mari par donation-partage. Lors d'une saisie immobilière engagée contre le mari, elle a réclamé que le pavillon soit distrait de la saisie, en soutenant que son mari n'en était jamais devenu propriétaire faute d'avoir exercé son droit d'accession. La cour d'appel lui avait donné raison. La Cour de cassation a cassé cette décision.

Retiens la portée de cet arrêt. Le propriétaire du sol n'a en effet besoin de rien faire pour devenir propriétaire de la construction, ni assignation, ni demande, ni même conscience de la situation. Il s'agit donc d'une acquisition automatique de la propriété, ce qui la distingue d'un mécanisme qui dépendrait de la volonté du bénéficiaire, comme une prescription qu'il faudrait invoquer. Dans un cas pratique, quand l'énoncé te demande par ailleurs si le propriétaire du terrain « peut revendiquer » la construction, la bonne réponse commence souvent par corriger la question. Il en est déjà propriétaire. Il lui reste seulement à décider quel sort donner à la construction.

Le calcul de l'indemnité et sa date d'évaluation

Quand le propriétaire du fonds choisit de conserver l'ouvrage, que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi, une indemnité lui est due. L'article 555, alinéa 3, laisse au propriétaire un choix entre deux modes de calcul.

Il peut rembourser soit la plus-value que la construction apporte au fonds, soit le coût des matériaux et de la main-d'œuvre, estimés au jour du remboursement. En pratique, le propriétaire retient ainsi presque toujours le montant le plus faible entre les deux, puisque le choix du mode de calcul lui appartient à lui seul, jamais au constructeur ni au juge.

Il reste en outre une question que beaucoup d'étudiants négligent, celle de la date à laquelle on évalue cette indemnité. Dans l'affaire du hangar et du silo déjà citée, une cour d'appel avait en effet retenu la date à laquelle le propriétaire avait repris possession des lieux, plusieurs années avant le jugement. La Cour de cassation a censuré ce calcul.

Cette précision protège le constructeur évincé contre la dépréciation monétaire et contre les écarts de valeur qui peuvent survenir entre le moment de l'éviction et celui du procès. Dans un cas pratique qui te donne deux dates différentes, celle où le propriétaire reprend les lieux et celle du jugement à venir, retiens toujours la seconde pour raisonner sur le montant de l'indemnité.

Le cas particulier de l'empiétement

Un piège proche mérite d'être signalé séparément, celui de la confusion entre l'article 555 et l'empiétement. L'article 555 règle le sort d'une construction entièrement élevée sur le terrain d'autrui. L'empiétement, lui, vise une construction qui déborde seulement en partie sur le fonds voisin, alors qu'elle est construite pour l'essentiel sur le terrain de son auteur.

Dans cette seconde hypothèse, l'article 545 du Code civil s'applique, et non plus l'article 555, avec un objectif différent, protéger le droit de propriété contre toute cession forcée. Le régime devient alors beaucoup plus sévère pour le constructeur, puisque la démolition de la partie qui empiète peut être exigée même s'il était de bonne foi, et même si le débordement ne cause au voisin aucun préjudice réel. J'ai détaillé ce mécanisme et sa jurisprudence dans mon article sur l'arrêt du 7 juin 1990 sur l'empiétement, l'autre situation qui tombe très souvent dans les mêmes énoncés de droit des biens, à condition de ne pas confondre les deux mécanismes.

Un exemple pour fixer la distinction

Prenons une situation inspirée de l'affaire jugée en 2013. Un père autorise sa fille à construire un hangar agricole sur une parcelle qui lui appartient, avec l'accord de son fils, copropriétaire des lieux. Les années passent. Le père décède, et le fils devient seul propriétaire de la parcelle par succession. Il reprend possession du terrain et refuse de laisser sa sœur continuer à utiliser le hangar sans lui verser aucune compensation.

La sœur réclame donc le remboursement de l'augmentation de valeur que le hangar a apportée à la parcelle, ainsi qu'une indemnisation pour avoir été privée de sa jouissance. Le raisonnement à tenir suit exactement le schéma de l'article 555. Le hangar a en effet été construit par un tiers, avec des matériaux qui lui appartenaient, sur le fonds d'un autre. Par ailleurs, l'autorisation initialement donnée par le père n'empêche pas la sœur d'être un tiers au sens du texte. Le frère, propriétaire du fonds par succession, devient donc automatiquement propriétaire du hangar au moment de l'incorporation, sans avoir eu besoin d'agir. Il lui reste seulement à choisir son mode d'indemnisation, plus-value ou coût de construction, évalué au jour où le juge statuera sur le litige.

S'en servir en cas pratique

Face à un énoncé qui met en scène une construction sur le terrain d'un autre, commence toujours par vérifier que les trois conditions de l'article 555 sont réunies, à savoir une construction, un auteur qui a la qualité de tiers, et des matériaux qui lui appartiennent. Une fois ces conditions posées, cherche ensuite la bonne ou la mauvaise foi du constructeur, car elle seule détermine si la démolition reste envisageable. Termine par le sort réservé à l'ouvrage, conservation avec indemnité ou démolition, en n'oubliant jamais que l'accession a déjà opéré avant même que le propriétaire n'exprime un choix.

Prends garde aussi à ne jamais confondre cette situation avec un simple débordement de construction sur le fonds voisin, qui relève d'un régime entièrement différent. Pour la méthode complète du syllogisme juridique appliquée au droit des biens, la méthode du cas pratique détaille chaque étape du raisonnement, majeure puis mineure, et mes cas pratiques corrigés te permettent de t'entraîner sur d'autres énoncés déjà résolus. Pour repasser tout le programme de droit des biens avec le même niveau de détail, ma fiche de droit des biens L2 couvre chaque notion du semestre, y compris la propriété, la possession et l'indivision.

La distinction entre possession et détention précaire revient aussi très souvent dans les mêmes énoncés que l'accession, notamment quand un occupant de longue date prétend être devenu propriétaire par un autre mécanisme. Va lire mon article sur la différence entre possession et détention précaire si cette confusion te guette. Mes fiches d'arrêt annotées reprennent chaque décision citée ici. Tu y retrouves les faits, puis la solution retenue, puis la portée expliquée en détail. Une majeure préparée toute rédigée sur l'accession t'attend aussi si tu veux gagner du temps le jour du partiel.

Les erreurs à éviter

• Croire que le propriétaire du sol doit agir pour devenir propriétaire de la construction. L'accession opère de plein droit, sans aucune démarche de sa part, dès l'incorporation de l'ouvrage.
• Oublier que la conservation reste toujours possible, y compris en cas de mauvaise foi. Seule la démolition dépend de la bonne ou de la mauvaise foi du constructeur, jamais la faculté de conserver l'ouvrage moyennant indemnité.
• Évaluer l'indemnité à la date où le propriétaire reprend possession des lieux. Le bon repère est la date à laquelle le juge statue, et non une date antérieure, même si les faits se sont déroulés bien avant le procès.
• Confondre l'article 555 avec l'empiétement sur le fonds voisin. Une construction entièrement bâtie sur le terrain d'autrui relève de l'article 555. Un simple débordement sur le terrain voisin relève de l'article 545, avec un régime plus sévère.

Si le mécanisme de l'accession reste flou après cet article, un cours particulier permet souvent de le fixer en une séance, sur un sujet de TD que tu as toi-même à préparer. Mes fiches complètes reprennent chaque matière du semestre avec le même niveau de détail, arrêts compris.

Questions fréquentes