Construire sur le terrain d'autrui, qui devient propriétaire de l'ouvrage ?

L'essentiel en une phrase

Quand une construction ou une plantation est élevée par un tiers sur le terrain d'un autre, l'article 555 du Code civil donne au propriétaire du terrain un choix.

Il peut garder l'ouvrage en indemnisant celui qui l'a bâti. Il peut aussi en exiger la démolition, mais seulement si le constructeur est de mauvaise foi. Cette règle s'appelle l'accession, et elle tranche le conflit entre le propriétaire du terrain et le constructeur, car sans elle ce conflit n'aurait aucune issue simple.

Le sujet revient souvent en cas pratique de droit des biens, parce qu'il réunit plusieurs notions dans une seule situation. Le raisonnement part de la propriété, passe par la bonne foi du constructeur, puis aboutit au calcul de l'indemnité. Il comporte aussi une règle que presque personne ne voit du premier coup, puisque le propriétaire du sol devient propriétaire de la construction sans avoir à agir.

Le principe posé par l'article 555

L'article 555 s'inscrit dans un ensemble plus large, le droit d'accession, défini par l'article 551 du Code civil, « tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire ».

Ce principe s'applique aussi au sol et se double d'une autre règle, posée par l'article 552, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

Lue au pied de la lettre, cette phrase laisse croire que toute construction élevée sur un terrain appartient d'office au propriétaire de ce terrain, sans aucune contrepartie.

L'article 555 vient justement régler le cas où quelqu'un d'autre que le propriétaire du sol a construit sur ce sol. Il s'applique dès que trois conditions sont réunies.

D'abord, une construction, une plantation ou un ouvrage a été élevé sur un fonds, c'est-à-dire sur un terrain. Ensuite, c'est un tiers qui l'a réalisé, autrement dit une autre personne que le propriétaire. Enfin, les matériaux utilisés appartenaient à ce tiers.

Le mot « tiers » vise l'inconnu qui construit sans droit, mais aussi le locataire, le fermier et toute personne qui occupe le terrain grâce à un titre, par exemple un bail. Il faut seulement que ce titre ne dise rien sur le sort de la construction.

La Cour de cassation a jugé ce cas le 9 juillet 2013. Une exploitante agricole avait construit un hangar et un silo sur les parcelles de son père et de son frère, qui l'y avaient autorisée l'un après l'autre.

Le frère est ensuite devenu seul propriétaire et a repris possession des biens. L'autorisation donnée au départ ne l'a pas empêché d'appliquer l'article 555 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n° 12-18.799). Une personne autorisée à construire reste donc un tiers au sens du texte.

La bonne foi du constructeur décide si la démolition est possible

Quand l'article 555 s'applique, la suite dépend de la bonne ou de la mauvaise foi du constructeur. En effet, l'alinéa 4 du texte protège le constructeur de bonne foi contre la démolition.

Ici, la bonne foi a le sens que lui donne l'article 550 du Code civil pour le possesseur. Est de bonne foi celui qui se comporte comme propriétaire grâce à un titre translatif de propriété, par exemple un acte de vente, dont il ignore les défauts. Il croit donc sincèrement que le terrain est à lui.

Un locataire ou un fermier sait très bien qu'il n'est pas propriétaire du terrain. Il ne remplit donc jamais cette condition.

Dans les cas pratiques construits autour d'un bail, le constructeur est ainsi presque toujours de mauvaise foi, et la démolition reste juridiquement possible. Des règles particulières peuvent seulement l'écarter, par exemple pour un ouvrage public ou quand un permis de démolir est exigé.

Si le propriétaire choisit la démolition face à un constructeur de mauvaise foi, deux conséquences s'y ajoutent. D'abord, la démolition se fait aux frais du constructeur, qui ne reçoit aucune indemnité. Ensuite, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts pour le préjudice que sa construction a causé au propriétaire du terrain.

L'accession se produit de plein droit

Beaucoup d'étudiants pensent que le propriétaire du sol doit faire une démarche pour devenir propriétaire de la construction, par exemple la réclamer ou saisir un juge. Sauf accord contraire entre les parties, l'accession se produit pourtant automatiquement, dès que l'ouvrage est incorporé au sol, c'est-à-dire fixé dans le terrain.

La Cour de cassation l'a jugé dans une affaire où une épouse séparée de biens avait fait construire un pavillon à ses frais. Le terrain appartenait alors à sa belle-mère, puis il est passé à son mari par une donation-partage, c'est-à-dire un partage de ses biens que la belle-mère a fait de son vivant.

Un créancier du mari a ensuite fait saisir le terrain. L'épouse a demandé que le pavillon soit retiré de la saisie, en soutenant que son mari n'en était jamais devenu propriétaire, puisqu'il n'avait jamais exercé son droit d'accession. La cour d'appel lui avait donné raison, mais la Cour de cassation a cassé cette décision.

D'après cet arrêt, le propriétaire du sol devient propriétaire de la construction sans rien faire. Il n'a besoin d'aucune assignation en justice ni d'aucune demande, et il n'a même pas besoin de savoir que la construction existe.

La propriété s'acquiert donc automatiquement. Une prescription, par exemple, fonctionne autrement, puisque celui qui en profite doit l'invoquer lui-même devant le juge.

Dans un cas pratique, l'énoncé te demande parfois si le propriétaire du terrain « peut revendiquer » la construction. Ta réponse commence alors par corriger la question, puisqu'il en est déjà propriétaire. Il lui reste seulement à décider s'il garde la construction ou s'il demande sa démolition.

Le calcul de l'indemnité et sa date d'évaluation

Quand le propriétaire du terrain choisit de garder l'ouvrage, il doit une indemnité au constructeur, que celui-ci soit de bonne ou de mauvaise foi. L'article 555, alinéa 3, lui laisse le choix entre deux façons de la calculer.

Il peut rembourser la plus-value, c'est-à-dire l'augmentation de valeur que la construction apporte au terrain. Il peut aussi rembourser le coût des matériaux et de la main-d'œuvre, estimé au jour du remboursement. Comme ce choix appartient au propriétaire seul, il retient presque toujours le montant le plus faible des deux.

Il faut aussi savoir à quelle date on évalue cette indemnité, une question que beaucoup d'étudiants oublient. Dans l'affaire du hangar et du silo déjà citée, une cour d'appel avait retenu la date à laquelle le propriétaire avait repris possession des lieux, plusieurs années avant le jugement. La Cour de cassation a censuré ce calcul.

Cette règle protège le constructeur évincé, c'est-à-dire celui qu'on a chassé des lieux. Entre son départ et le procès, l'argent perd en effet de sa valeur, et le prix de la construction peut aussi changer.

Si un cas pratique te donne deux dates, celle où le propriétaire reprend les lieux et celle du futur jugement, tu calcules donc l'indemnité à la date du jugement.

Le cas particulier de l'empiétement

Attention à ne pas confondre l'article 555 avec l'empiétement. L'article 555 s'applique à une construction bâtie entièrement sur le terrain d'autrui. L'empiétement, lui, vise une construction bâtie pour l'essentiel sur le terrain de son auteur, mais qui déborde en partie sur le terrain voisin.

Dans ce second cas, c'est l'article 545 du Code civil qui s'applique. Il poursuit un autre but, puisqu'il protège le propriétaire contre toute cession forcée, c'est-à-dire contre l'obligation de céder une partie de son terrain.

Le régime devient alors beaucoup plus sévère pour le constructeur. Le voisin peut en effet exiger la démolition de la partie qui dépasse, même si le constructeur était de bonne foi, et même si ce débordement ne lui cause aucun préjudice réel.

Comme les deux situations tombent souvent dans les mêmes énoncés de droit des biens, j'ai détaillé l'empiétement et sa jurisprudence dans mon article sur l'arrêt du 7 juin 1990 sur l'empiétement.

Un exemple pour fixer la distinction

Prenons une situation inspirée de l'affaire jugée en 2013. Un père est copropriétaire d'une parcelle avec son fils. Avec l'accord de ce fils, il autorise sa fille à y construire un hangar agricole, et les années passent.

Le père décède, et le fils devient seul propriétaire de la parcelle par succession. Il reprend possession du terrain et refuse de laisser sa sœur utiliser le hangar sans verser aucune compensation à celle-ci.

La sœur réclame donc le remboursement de l'augmentation de valeur que le hangar a apportée à la parcelle. Elle demande aussi à être indemnisée parce qu'elle ne peut plus utiliser le hangar.

Le raisonnement suit le schéma de l'article 555. En effet, le hangar a été construit par un tiers, avec des matériaux qui lui appartenaient, sur le terrain d'autres personnes. De plus, l'autorisation donnée au départ par le père ne change rien, puisque la sœur reste un tiers au sens du texte.

Le hangar est devenu la propriété des propriétaires du sol dès sa construction, sans qu'ils aient eu besoin d'agir. Le frère, devenu seul propriétaire de la parcelle par succession, est donc aussi seul propriétaire du hangar. Il lui reste à choisir comment calculer l'indemnité, entre la plus-value et le coût de construction, évalués au jour où le juge statuera sur le litige.

S'en servir en cas pratique

Quand un énoncé parle d'une construction sur le terrain d'un autre, tu vérifies d'abord que les trois conditions de l'article 555 sont réunies. Il faut une construction, bâtie par une personne qui a la qualité de tiers, avec des matériaux qui appartiennent à ce tiers.

Tu cherches ensuite si le constructeur est de bonne ou de mauvaise foi, car c'est ce point qui dit si la démolition reste possible.

Tu termines par le sort de l'ouvrage, gardé avec indemnité ou démoli. Tu rappelles alors que l'accession s'est déjà produite, avant même que le propriétaire fasse son choix.

Attention aussi au simple débordement d'une construction sur le terrain voisin, qui relève de l'empiétement et d'un régime entièrement différent.

Pour rédiger ce raisonnement, la méthode du cas pratique détaille chaque étape du syllogisme juridique. Tu poses d'abord la majeure, c'est-à-dire la règle de droit, puis la mineure, c'est-à-dire l'application de cette règle aux faits. Mes cas pratiques corrigés te permettent ensuite de t'entraîner sur d'autres énoncés déjà résolus.

Pour revoir tout le programme de droit des biens avec le même niveau de détail, ma fiche de droit des biens L2 couvre chaque notion du semestre, dont la propriété et la possession, mais aussi l'indivision. La fiche de révision de droit des biens L2 place l'article 555 dans son tableau des articles à connaître et reprend l'arrêt du 27 mars 2002 sur l'accession.

La différence entre possession et détention précaire revient aussi souvent dans les mêmes énoncés que l'accession. C'est le cas notamment quand un occupant installé depuis longtemps prétend être devenu propriétaire par un autre mécanisme, et mon article sur la différence entre possession et détention précaire t'explique comment trancher.

Mes fiches d'arrêt annotées reprennent chaque décision citée ici. Pour chacune, tu retrouves les faits et la solution retenue, puis la portée expliquée en détail. Une majeure préparée déjà rédigée sur l'accession te fait aussi gagner du temps le jour du partiel.

Les erreurs à éviter

• Croire que le propriétaire du sol doit agir pour devenir propriétaire de la construction. L'accession opère de plein droit, sans aucune démarche de sa part, dès l'incorporation de l'ouvrage.
• Oublier que le propriétaire peut toujours garder l'ouvrage, même face à un constructeur de mauvaise foi. La bonne ou la mauvaise foi du constructeur compte seulement pour la démolition. Dans tous les cas, le propriétaire peut garder l'ouvrage en versant une indemnité.
• Évaluer l'indemnité à la date où le propriétaire reprend possession des lieux. Le bon repère est la date à laquelle le juge statue, même si les faits se sont déroulés bien avant le procès.
• Confondre l'article 555 avec l'empiétement sur le terrain voisin. Une construction entièrement bâtie sur le terrain d'autrui relève de l'article 555. Un simple débordement sur le terrain voisin relève de l'article 545, avec un régime plus sévère.

Si le mécanisme de l'accession reste flou après cet article, un cours particulier permet souvent de le comprendre en une séance, à partir d'un sujet de TD que tu dois toi-même préparer. Mes fiches complètes reprennent chaque matière du semestre avec le même niveau de détail, arrêts compris.

Questions fréquentes