L'arrêt Maison de la Poésie sur le droit réel de jouissance spéciale, expliqué simplement

Un droit réel taillé sur mesure, hors du Code civil

L'arrêt Maison de la Poésie a été rendu le 31 octobre 2012 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Il pose que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant à autrui le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien, distinct des droits réels nommés par le Code civil. Il tranche, en faveur de la liberté, le vieux débat sur le caractère fermé de la liste des droits réels.

L'ordre public désigne ici les règles que la loi impose dans l'intérêt de tous, et qu'aucun contrat ne peut écarter. Cette phrase paraît abstraite, mais elle règle un litige très concret, celui d'une fondation menacée d'expulsion après soixante-quinze ans d'occupation gratuite. La Cour de cassation devait juger si le droit d'occuper des locaux, jamais nommé par le Code civil, pouvait produire ses effets malgré la limite habituelle de trente ans. Elle refuse de le réduire à un simple usage et invente, pour donner effet à la volonté des parties, une catégorie de droit réel que le Code civil de 1804 n'avait jamais nommée.

Les faits, un hôtel particulier vendu en 1932

Par un acte notarié des 7 avril et 30 juin 1932, la fondation reconnue d'utilité publique La Maison de Poésie vend un hôtel particulier à la Société des auteurs et compositeurs dramatiques (la SACD). L'acte exclut expressément de la vente la jouissance des locaux où la fondation est installée. Il prévoit aussi que si la SACD a besoin de récupérer ces locaux, elle devra en construire d'autres, de même importance, que la fondation occupera gratuitement et pendant toute la durée de son existence.

L'affaire en reste là pendant soixante-quinze ans. Puis, le 7 mai 2007, la SACD assigne la fondation en expulsion et lui réclame une indemnité pour occupation sans droit ni titre. Pour elle, soixante-quinze ans d'occupation gratuite suffisent largement. Quel que soit le droit consenti en 1932, il ne peut plus courir indéfiniment.

La procédure et le pourvoi

La cour d'appel de Paris, par un arrêt du 10 février 2011, donne raison à la SACD. Elle qualifie le droit de la fondation de droit d'usage et d'habitation, au sens de l'article 625 du Code civil. Or ce droit s'établit et s'éteint comme l'usufruit, et l'article 619 du Code civil limite à trente ans l'usufruit consenti à une personne morale. Le droit de la fondation, expiré depuis 1962 selon ce calcul, ne pouvait donc plus justifier son occupation.

La fondation se pourvoit en cassation, c'est-à-dire qu'elle demande à la Cour de cassation de vérifier que le droit a été bien appliqué, sans rejuger les faits de l'affaire. Elle soutient que les parties avaient voulu lui conférer un droit attaché à l'immeuble pour toute la durée de son existence, sans rapport avec la limite de trente ans propre à l'usufruit. La SACD défend au contraire la qualification retenue par les juges du fond, qui lui permettait de mettre fin à une occupation gratuite vieille de plus de soixante-dix ans.

Peut-on créer un droit réel hors des catégories du Code civil ?

La Cour de cassation répond par l'affirmative. Le propriétaire peut consentir à autrui un droit réel de jouissance qui échappe aux catégories nommées par le Code civil, et qui n'est donc pas automatiquement soumis aux règles impératives de l'usufruit.

La solution de la Cour de cassation

La troisième chambre civile casse l'arrêt d'appel, au visa des articles 544 et 1134 du Code civil, c'est-à-dire les deux textes que la Cour place en tête de sa décision pour fonder son raisonnement (l'article 1134 de l'époque, devenu depuis l'article 1103). Retiens l'attendu de principe mot pour mot, la phrase où la Cour formule sa règle générale. Il ouvre presque tous les commentaires consacrés à cet arrêt.

La Cour reproche ensuite à la cour d'appel d'avoir méconnu la volonté des parties. Puisqu'elles étaient convenues de conférer à la fondation, pendant toute la durée de son existence, la jouissance des locaux, les juges du fond ne pouvaient pas réduire cet accord à un droit d'usage et d'habitation calqué sur l'usufruit. L'arrêt est cassé dans toutes ses dispositions, et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel de Paris autrement composée.

Le sens, la fin annoncée du numerus clausus

Pour comprendre cet arrêt, il faut d'abord distinguer un droit réel d'un droit personnel. Le droit réel porte directement sur une chose, sans passer par une autre personne, et il est opposable à tous, y compris à un futur acquéreur du bien. Le droit personnel n'est qu'un lien entre deux personnes, comme une créance d'argent, qui ne vaut que contre le débiteur. Le droit de propriété est le droit réel le plus complet. À côté de lui, le Code civil a prévu des droits réels plus étroits, l'usufruit, l'usage, l'habitation et les servitudes, qui ne donnent qu'une partie des pouvoirs du propriétaire.

La question posée à la Cour était de savoir si cette liste était fermée. Deux thèses s'affrontent depuis le dix-neuvième siècle. Selon la thèse du numerus clausus, défendue notamment par le juriste Demolombe, les droits réels sont limitativement énumérés par la loi, parce qu'un droit opposable à tous grève durablement un bien, c'est-à-dire reste attaché à ce bien longtemps et limite ce qu'un futur propriétaire peut en faire, ce qui lui impose une charge qu'il n'a pas choisie. Selon la thèse inverse, dite du numerus apertus, les particuliers peuvent librement inventer des droits réels que la loi n'a pas prévus, parce que rien dans le Code ne l'interdit expressément.

La Cour tranche nettement pour la liberté. Elle renoue, en effet, avec un arrêt très ancien et longtemps discuté, Cass. req., 13 février 1834, Caquelard, qui avait déjà jugé que les articles du Code sur la propriété et ses démembrements ne sont pas limitatifs et n'excluent pas les modifications que la volonté des parties peut apporter aux droits ordinaires. Pendant cent quatre-vingts ans, pourtant, la portée de cet arrêt isolé était restée incertaine. L'arrêt de 2012 lui redonne enfin toute sa force et en fait le point de départ d'une jurisprudence assumée.

Le fondement choisi est révélateur. L'article 544 définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. L'article 1134 (ancien) donne aux conventions la force obligatoire d'une loi entre les parties. Le propriétaire, si pleinement maître de son bien, peut donc en détacher une prérogative de jouissance sur mesure et la céder durablement à autrui par contrat. La liberté de créer des droits réels naît ainsi de la rencontre entre le caractère absolu de la propriété et la force obligatoire du contrat, et non d'un texte qui l'autoriserait expressément.

Pour reconnaître ce droit nouveau, la Cour devait aussi le détacher de l'usufruit, dont il aurait pu n'être qu'une variante. En cassant l'arrêt d'appel, la Cour refuse justement de ramener le droit consenti à la fondation à un droit d'usage et d'habitation. Elle reconnaît un droit réel autonome, qui suit la volonté des parties plutôt que le moule légal d'un droit nommé, et qui échappe donc à la limite de trente ans de l'article 619, propre à l'usufruit consenti à une personne morale.

La portée, dix ans d'une saga jurisprudentielle

L'arrêt de 2012 prolonge une tendance déjà amorcée. Quelques mois plus tôt déjà, le 23 mai 2012, la même troisième chambre civile avait reconnu, dans une autre affaire, un droit réel perpétuel de jouissance sur des arbres plantés sur le fonds d'autrui, le droit dit de crû et à croître. Dès 1992, un arrêt du 4 mars avait déjà admis qu'un règlement de copropriété pouvait conférer à certains lots un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, qualifié lui aussi de droit réel perpétuel. La troisième chambre civile admettait donc déjà, au cas par cas, des droits réels que le Code n'avait pas prévus. L'arrêt Maison de la Poésie systématise cette tendance en posant un principe général, applicable à toute convention future.

Une question de taille restait pourtant sans réponse. Rien dans l'arrêt de 2012 ne fixait la durée maximale de ce nouveau droit, ni ne disait s'il pouvait être perpétuel. La Cour de cassation répond trois ans plus tard, dans un arrêt du 28 janvier 2015 (n° 14-10.013) rendu dans une autre affaire. Elle y juge qu'un droit réel de jouissance spéciale, s'il n'est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut jamais être perpétuel et s'éteint selon les règles qui bornent l'usufruit. Autrement dit, à défaut de durée fixée au contrat, le droit retombe sous la limite de trente ans.

Cette précision n'a pourtant pas coûté son droit à la fondation. Sur renvoi, la cour d'appel de Paris avait jugé, le 18 septembre 2014, qu'elle restait titulaire d'un droit réel de jouissance spéciale pour toute la durée de son existence. La SACD a formé un nouveau pourvoi, rejeté cette fois par un arrêt du 8 septembre 2016 (n° 14-26.953), que la doctrine appelle Maison de la Poésie II. La Cour y confirme que ce droit, dès lors que sa durée avait été fixée par les parties elles-mêmes (la vie de la fondation), n'est pas régi par les articles 619 et 625 du Code civil et n'a donc pas à respecter leur limite de trente ans. La différence est décisive. Un droit sans terme du tout est prohibé depuis 2015, mais un droit dont le terme est long, même très long, reste valable dès lors que les parties l'ont réellement voulu.

La saga ne s'arrête pas là. Après avoir retrouvé la jouissance de ses locaux, la fondation a reproché à la SACD de lui imposer des restrictions, notamment des horaires d'ouverture limités et un système de badges, qui entravaient l'exercice normal de son droit. Un troisième arrêt, rendu le 6 avril 2023 (n° 21-19.851, Maison de la Poésie III), rejette le pourvoi de la SACD et confirme sa condamnation. La Cour y juge aussi que la clause de 1932 laissait à la fondation le choix d'occuper elle-même les locaux ou de les louer, à condition que les revenus lui reviennent exclusivement. Plus de quatre-vingt-dix ans après l'acte de vente, le litige montre qu'un droit réel de jouissance spéciale, une fois reconnu, continue de produire des effets concrets et disputés, bien après sa consécration de principe.

La critique doctrinale

Cette consécration a partagé la doctrine, et les deux lectures méritent d'être connues. Louis d'Avout et Blandine Mallet-Bricout, dans leur note au Recueil Dalloz (La liberté de création des droits réels aujourd'hui, D. 2013, p. 53), analysent favorablement cette liberté retrouvée. Pour eux, l'arrêt renoue avec la vraie nature de la propriété, qui n'a jamais été enfermée dans une liste fixe de démembrements, et donne aux praticiens un outil souple pour organiser des occupations durables que l'usufruit, taillé pour des besoins familiaux, ne permettait pas d'aussi bien régler.

William Dross adopte un ton plus prudent. Dans sa note à la Revue trimestrielle de droit civil (L'ordre public permet-il que soit créé un droit réel perpétuel ?, RTD civ. 2013, p. 141), il souligne en effet le risque d'insécurité juridique que fait courir cette liberté. Un droit réel innommé, opposable à tous, peut grever durablement un bien et compliquer sa circulation, sans que les futurs acquéreurs sachent toujours précisément à quoi s'en tenir. L'arrêt du 28 janvier 2015 est justement venu apaiser cette inquiétude, en interdisant au droit nouveau d'être perpétuel faute de durée fixée par les parties. Le débat entre liberté contractuelle et sécurité de la propriété reste cependant ouvert. La jurisprudence a choisi d'ouvrir la liberté tout en la bordant dans le temps.

Comment utiliser cet arrêt dans une copie

Dans une dissertation sur les démembrements de la propriété ou sur la liste des droits réels, cet arrêt est ton point d'appui pour montrer que le numerus clausus n'a jamais été aussi fermé qu'on l'enseigne parfois. Cite Caquelard en 1834 comme précédent isolé, puis Maison de la Poésie en 2012 comme sa consécration assumée, avant de nuancer avec l'encadrement posé par l'arrêt du 28 janvier 2015. Tu montres ainsi une jurisprudence qui construit une règle nouvelle en plusieurs temps, plutôt qu'un arrêt isolé sans suite.

Dans un cas pratique, mobilise cet arrêt dès qu'un énoncé décrit un propriétaire qui consent à autrui une jouissance particulière de son bien, sans que cette jouissance corresponde exactement à l'usufruit, à l'usage ou à une servitude. Il faut d'ailleurs vérifier si une durée a été fixée par les parties, car ce point distingue, depuis l'arrêt de 2015, un droit valable d'un droit nul pour perpétuité prohibée. Pour la méthode complète, regarde ma page sur la fiche d'arrêt et celle sur le raisonnement juridique étape par étape.

Les erreurs à éviter avec l'arrêt Maison de la Poésie

• Croire que la liste des droits réels a toujours été fermée. L'arrêt Caquelard de 1834 avait déjà ouvert la brèche, restée incertaine pendant cent quatre-vingts ans avant que Maison de la Poésie ne la confirme.
• Penser que ce droit nouveau peut être perpétuel sans limite. Depuis l'arrêt du 28 janvier 2015, un droit réel de jouissance spéciale sans durée fixée par les parties retombe sous la limite de trente ans propre à l'usufruit.
• Confondre le droit réel de jouissance spéciale avec l'usufruit ou un droit d'usage classique. Sa spécificité tient à son autonomie. Il suit la volonté des parties, et non le régime légal impératif d'un droit nommé.
• Oublier que la liberté du propriétaire reste bordée par l'ordre public. L'attendu de principe le précise expressément. La Cour consacre une liberté bornée, « sous réserve des règles d'ordre public ».

Questions fréquentes