L'arrêt Maison de la Poésie sur le droit réel de jouissance spéciale, expliqué simplement

Un droit réel créé par contrat, hors du Code civil

L'arrêt Maison de la Poésie a été rendu le 31 octobre 2012 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Il juge que le propriétaire peut accorder, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant à autrui le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien, distinct des droits réels nommés par le Code civil. Il règle ainsi, en faveur de la liberté, un vieux débat, car les juristes se demandaient si la liste des droits réels prévus par la loi était fermée.

L'ordre public désigne ici les règles que la loi impose dans l'intérêt de tous, et qu'aucun contrat ne peut écarter. Cette règle paraît abstraite, mais l'expulsion d'une fondation installée gratuitement depuis soixante-quinze ans dépendait d'elle.

La Cour de cassation devait juger si le droit d'occuper des locaux, jamais nommé par le Code civil, pouvait produire ses effets malgré la limite habituelle de trente ans.

Elle refuse de le réduire à un simple droit d'usage. Pour respecter la volonté des parties, elle reconnaît une catégorie de droit réel que le Code civil de 1804 n'avait jamais nommée.

Les faits, un hôtel particulier vendu en 1932

La Maison de Poésie est une fondation reconnue d'utilité publique, c'est-à-dire une personne morale créée pour servir une cause d'intérêt général, ici la poésie. Selon les conclusions de la SACD rapportées dans l'arrêt de 2023, elle a été constituée en exécution d'un testament, par lequel son fondateur lui a légué un hôtel particulier situé 11 bis rue Ballu, dans le 9e arrondissement de Paris. La fondation occupe le deuxième étage et le grenier de cet immeuble.

La Société des auteurs et compositeurs dramatiques (la SACD), qui défend les droits des auteurs de théâtre, s'intéresse au bâtiment. Elle occupe déjà une partie de l'immeuble grâce à un bail conclu en 1929, et une promesse de vente est signée le 9 juillet 1929. La vente doit aussi être autorisée par l'administration, ce que fait un décret de juin 1932.

La vente est conclue par un acte notarié des 7 avril et 30 juin 1932. La SACD devient propriétaire de tout l'immeuble, mais l'acte précise que la vente ne comprend pas « la jouissance ou l'occupation par La Maison de Poésie et par elle seule des locaux où elle est installée actuellement ». Autrement dit, la fondation cède la propriété de l'hôtel particulier tout en gardant le droit d'utiliser ses locaux.

L'acte organise aussi un déménagement possible. Si la SACD en a besoin, elle peut demander que le deuxième étage et les autres locaux de la fondation soient mis à sa disposition. Elle doit alors construire dans la propriété des locaux de même importance, que la fondation occupera gratuitement et pendant toute son existence. La SACD supporte en outre les réparations de tout l'immeuble, y compris celles des locaux occupés par la fondation.

Pendant des décennies, les deux parties appliquent cet accord sans procès. En 1948, la fondation loue même plusieurs pièces du deuxième étage à la SACD. Puis, le 7 mai 2007, la SACD assigne la fondation en expulsion, c'est-à-dire qu'elle demande au juge de lui ordonner de quitter les lieux. Elle réclame aussi une indemnité pour occupation sans droit ni titre, c'est-à-dire une somme d'argent due par celui qui occupe un local sans aucun droit reconnu sur lui. Pour la SACD, le droit accordé en 1932 a en effet disparu depuis longtemps, si bien que la fondation occupe ses locaux sans contrepartie et sans base juridique.

La procédure, deux juridictions pour la SACD

Le tribunal saisi en première instance donne d'abord raison à la SACD, et la cour d'appel reprend ensuite une partie de ses motifs. Pour lui, le droit de la fondation est un démembrement partiel de la propriété, c'est-à-dire une partie des pouvoirs du propriétaire détachée au profit d'une autre personne. Il refuse pourtant d'y voir un droit nouveau, faute de différence avec un droit d'usage et d'habitation autre que sa durée.

La fondation fait appel, et le 10 février 2011, la cour d'appel de Paris confirme le jugement. D'abord, elle juge que la SACD est propriétaire de tout l'immeuble, et que la fondation a seulement la jouissance et l'occupation de ses locaux. Elle qualifie ensuite ce droit de droit d'usage et d'habitation, au sens de l'article 625 du Code civil, qui permet à une personne d'utiliser le bien d'autrui et d'y habiter.

Or, d'après l'article 625, ce droit s'établit et prend fin de la même manière que l'usufruit. L'article 619 limite à trente ans l'usufruit accordé à une personne morale, parce qu'une fondation peut exister indéfiniment et que la propriété du bien resterait alors vide de son usage pour toujours. La cour d'appel en conclut que le droit de la fondation, qu'elle juge perpétuel, a expiré au 1er juillet 1962, trente ans après la vente. Elle ordonne donc l'expulsion, et la fondation quitte les lieux le 7 octobre 2011.

La fondation forme un pourvoi en cassation, c'est-à-dire qu'elle demande à la Cour de cassation de vérifier que la loi a été bien appliquée, sans rejuger les faits. La troisième chambre civile statue le 31 octobre 2012 sur le deuxième moyen, sans examiner les autres. Elle casse l'arrêt dans toutes ses dispositions et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Paris autrement composée.

Les arguments des parties, un droit d'usage expiré ou un droit réel voulu par les parties

La fondation présente trois moyens. Par le premier, elle soutient qu'elle est restée propriétaire de ses locaux. Selon elle, la clause qui exclut de la vente « la jouissance ou l'occupation » est ambiguë, puisque la jouissance est un effet de la vente et l'occupation un simple fait, de sorte qu'aucune des deux ne peut être vendue ou exclue d'une vente. La cour d'appel devait donc rechercher la volonté des parties au lieu de déclarer la clause claire. Elle ajoute qu'un propriétaire ne peut pas louer sa propre chose, donc la location de 1948 montre que la SACD ne se considérait pas propriétaire de ces pièces.

Le deuxième moyen, que la fondation présente pour le cas où la Cour rejetterait le premier, est celui que la Cour retient. La fondation y soutient d'abord que le propriétaire peut librement créer un droit de jouissance perpétuel, en vertu des articles 544 et 1134 du Code civil. Son droit est donc, selon elle, un droit réel perpétuel de jouissance exclusive, distinct du droit d'usage et d'habitation. Elle ajoute ensuite que le droit d'usage et d'habitation ne peut bénéficier qu'à une personne physique, si bien que la cour d'appel ne pouvait pas l'appliquer à une fondation. Enfin, elle invoque le principe de sécurité juridique, selon lequel les attentes légitimes des parties doivent être respectées, puisque l'acte de 1932 lui promettait un droit durable.

Par le troisième moyen, elle soutient qu'elle serait de toute façon devenue propriétaire par prescription acquisitive, c'est-à-dire en occupant les locaux comme une propriétaire pendant le délai fixé par la loi. Elle les occupe en effet sans opposition depuis 1962, et elle a même loué une partie de ces pièces à la SACD.

La SACD, de son côté, défend le raisonnement que les juges du fond ont adopté pour lui donner raison. Le droit de la fondation ressemble à un droit d'usage et d'habitation, puisqu'il permet seulement d'utiliser les locaux, et il ne s'en distingue que par sa durée. Or la loi interdit qu'un tel droit, accordé à une personne morale, dure plus de trente ans, et les parties ne peuvent pas écarter cette règle par contrat. Le droit a donc pris fin en 1962, et la fondation occupe les lieux sans titre depuis cette date.

Peut-on créer un droit réel hors des catégories du Code civil ?

La Cour de cassation répond oui. Le propriétaire peut accorder à autrui un droit réel de jouissance qui sort des catégories nommées par le Code civil. Ce droit n'est donc pas soumis d'office aux règles obligatoires de l'usufruit.

La solution de la Cour de cassation

La troisième chambre civile casse l'arrêt d'appel, au visa des articles 544 et 1134 du Code civil, c'est-à-dire les deux textes que la Cour place en tête de sa décision pour fonder son raisonnement. L'article 1134 de l'époque est devenu depuis l'article 1103.

L'attendu de principe est la phrase où la Cour formule sa règle générale. Tu le retiens mot pour mot, car presque tous les commentaires de cet arrêt commencent par lui.

La Cour reproche ensuite à la cour d'appel de ne pas avoir respecté la volonté des parties. Les parties avaient décidé de donner à la fondation la jouissance des locaux pendant toute la durée de son existence. Les juges du fond ne pouvaient donc pas réduire cet accord à un droit d'usage et d'habitation construit sur le modèle de l'usufruit.

L'arrêt est cassé dans toutes ses dispositions, et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel de Paris autrement composée, c'est-à-dire avec d'autres juges.

Le sens, la fin annoncée du numerus clausus

Pour comprendre cet arrêt, il faut d'abord distinguer un droit réel d'un droit personnel. Le droit réel porte directement sur une chose, sans passer par une autre personne, et il est opposable à tous, y compris à un futur acquéreur du bien.

Le droit personnel est seulement un lien entre deux personnes, comme une créance d'argent, et il s'exerce uniquement contre le débiteur.

Le droit de propriété est le droit réel le plus complet. À côté de lui, le Code civil a prévu des droits réels plus étroits, qui donnent seulement une partie des pouvoirs du propriétaire. Il s'agit d'abord de l'usufruit, qui permet d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. Le Code prévoit aussi l'usage et l'habitation, plus limités que l'usufruit, ainsi que les servitudes.

La Cour devait donc dire si cette liste était fermée. Sur ce point, deux thèses s'opposent depuis le dix-neuvième siècle.

La première est la thèse du numerus clausus, une expression latine qui veut dire « nombre fermé ». Défendue notamment par le juriste Demolombe, elle affirme que seule la loi peut créer des droits réels. En effet, un droit opposable à tous grève durablement un bien, c'est-à-dire qu'il reste attaché à ce bien longtemps. Il limite alors ce qu'un futur propriétaire peut en faire, et il lui impose une charge qu'il n'a pas choisie.

La thèse inverse, celle du numerus apertus, c'est-à-dire du « nombre ouvert », permet aux particuliers de créer librement des droits réels que la loi n'a pas prévus, puisque aucun article du Code ne l'interdit expressément.

La Cour choisit la liberté. Elle reprend en effet un arrêt très ancien et longtemps discuté, l'arrêt Caquelard, rendu le 13 février 1834 par la chambre des requêtes de la Cour de cassation. Cet arrêt avait déjà jugé que les articles du Code sur la propriété et ses démembrements, c'est-à-dire les droits qui en détachent une partie, ne forment pas une liste limitative. Les parties peuvent donc modifier par contrat les droits ordinaires.

Pendant près de cent quatre-vingts ans, les auteurs se sont pourtant disputés sur la valeur de cet arrêt resté isolé.

L'arrêt de 2012 le confirme finalement et en fait le point de départ d'une jurisprudence nouvelle.

La Cour s'appuie sur deux articles. L'article 544 définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

L'article 1134 ancien donne aux contrats la force d'une loi entre les parties. Puisque le propriétaire est pleinement maître de son bien, il peut en détacher un droit de jouissance adapté à ses besoins et le céder durablement à autrui par contrat.

La liberté de créer des droits réels vient ainsi de la rencontre entre le caractère absolu de la propriété et la force obligatoire du contrat. Aucun texte ne l'autorise expressément.

Pour reconnaître ce droit nouveau, la Cour devait aussi le distinguer de l'usufruit, dont il aurait pu passer pour une simple variante. C'est pourquoi, en cassant l'arrêt d'appel, elle refuse de ramener le droit accordé à la fondation à un droit d'usage et d'habitation.

Elle reconnaît un droit réel autonome, qui suit la volonté des parties plutôt que le modèle fixé par la loi pour un droit nommé. Ce droit échappe donc à la limite de trente ans de l'article 619, qui vise l'usufruit accordé à une personne morale.

La portée, dix ans d'une saga jurisprudentielle

L'arrêt de 2012 prolonge des décisions plus anciennes. Quelques mois plus tôt, le 23 mai 2012, la même troisième chambre civile avait reconnu dans une autre affaire un droit réel perpétuel de jouissance sur des arbres plantés sur le terrain d'autrui. On l'appelle le droit de crû et à croître.

Dès 1992, un arrêt du 4 mars avait déjà admis qu'un règlement de copropriété pouvait conférer à certains lots un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, qualifié lui aussi de droit réel perpétuel.

La troisième chambre civile admettait donc déjà, au cas par cas, des droits réels que le Code n'avait pas prévus. L'arrêt Maison de la Poésie transforme ces solutions en un principe général, applicable à tous les contrats à venir.

Une question importante restait pourtant sans réponse. L'arrêt de 2012 ne fixait pas la durée maximale de ce nouveau droit, et il ne disait pas s'il pouvait être perpétuel.

La Cour de cassation répond trois ans plus tard, dans un arrêt du 28 janvier 2015, rendu sur le pourvoi n° 14-10.013 dans une autre affaire.

Elle y juge qu'un droit réel de jouissance spéciale ne peut pas être perpétuel quand les parties ne l'ont pas limité dans le temps. Il prend alors fin selon les règles qui limitent la durée de l'usufruit. Autrement dit, si le contrat ne fixe aucune durée, le droit suit la limite de l'usufruit, soit trente ans pour une personne morale comme la fondation.

La fondation a pourtant gardé son droit. Sur renvoi, la cour d'appel de Paris avait en effet jugé, le 18 septembre 2014, qu'elle restait titulaire d'un droit réel de jouissance spéciale pour toute la durée de son existence, et elle avait ordonné qu'on lui rende les locaux qu'elle avait quittés en 2011.

La SACD a formé un nouveau pourvoi, rejeté cette fois par un arrêt du 8 septembre 2016, rendu sur le pourvoi n° 14-26.953, que la doctrine appelle Maison de la Poésie II.

La Cour y confirme que les parties avaient elles-mêmes fixé la durée de ce droit, à savoir la vie de la fondation. Les articles 619 et 625 du Code civil ne s'appliquent donc pas, et le droit n'a pas à respecter leur limite de trente ans.

Il faut donc bien distinguer deux cas. Depuis 2015, un droit sans aucune fin prévue ne peut pas durer au-delà des limites de l'usufruit. En revanche, un droit dont la fin arrive tard, même très tard, reste valable dès lors que les parties l'ont réellement voulu.

L'affaire continue ensuite. La fondation a retrouvé la jouissance de ses locaux, mais elle reproche à la SACD de lui imposer des restrictions, notamment des horaires d'ouverture limités et un système de badges. Selon elle, ces mesures l'empêchent d'exercer normalement son droit.

Un troisième arrêt, appelé Maison de la Poésie III, est rendu le 6 avril 2023 sous le numéro 21-19.851. Il rejette le pourvoi de la SACD, si bien que sa condamnation à indemniser la fondation devient définitive. La Cour y juge aussi que la clause de 1932 laissait à la fondation le choix d'occuper elle-même les locaux ou de les louer, à condition que les revenus lui reviennent exclusivement.

Plus de quatre-vingt-dix ans après l'acte de vente, les deux parties plaident donc encore sur la manière dont la fondation peut exercer son droit.

La critique doctrinale

Cette décision a divisé la doctrine, et tu dois connaître les deux lectures. Louis d'Avout et Blandine Mallet-Bricout, dans leur note publiée en 2013 au Recueil Dalloz sous le titre « La liberté de création des droits réels aujourd'hui », analysent favorablement cette liberté retrouvée.

Pour eux, l'arrêt revient à la vraie nature de la propriété, dont les démembrements n'ont jamais été enfermés dans une liste fixe. Il donne aussi aux praticiens, comme les notaires, un outil souple pour organiser des occupations durables. L'usufruit, pensé pour des besoins familiaux, permettait en effet moins bien de régler ces situations.

William Dross adopte un ton plus prudent. Dans sa note publiée en 2013 à la Revue trimestrielle de droit civil, sous le titre « L'ordre public permet-il que soit créé un droit réel perpétuel ? », il souligne en effet le risque d'insécurité juridique que fait courir cette liberté.

Un droit réel innommé s'impose à tous et peut rester attaché longtemps à un bien. Il rend alors sa vente plus difficile, car les futurs acheteurs ne savent pas toujours précisément quelles charges ils reprennent.

L'arrêt du 28 janvier 2015 a justement répondu à cette inquiétude, en interdisant au droit nouveau d'être perpétuel quand les parties n'ont fixé aucune durée. La jurisprudence reconnaît ainsi la liberté de créer ces droits, tout en limitant leur durée. Les auteurs continuent pourtant de discuter de l'équilibre entre la liberté des contrats et la sécurité des futurs acheteurs.

Comment utiliser cet arrêt dans une copie

Dans une dissertation sur les démembrements de la propriété ou sur la liste des droits réels, cet arrêt te permet de montrer que la jurisprudence admet, depuis l'arrêt Caquelard de 1834, des droits réels que le Code civil ne nomme pas.

Tu cites d'abord Caquelard en 1834, un précédent resté isolé, puis Maison de la Poésie en 2012, qui confirme sa solution. Tu nuances ensuite avec la limite posée par l'arrêt du 28 janvier 2015. Tu montres ainsi une jurisprudence qui construit une règle nouvelle en plusieurs étapes.

Dans un cas pratique, tu utilises cet arrêt dès qu'un énoncé décrit un propriétaire qui consent à autrui une jouissance particulière de son bien, sans que cette jouissance corresponde exactement à l'usufruit, à l'usage ou à une servitude.

Tu vérifies ensuite si les parties ont fixé une durée, car depuis l'arrêt de 2015 la durée du droit en dépend. Si les parties en ont prévu une, elle s'applique. Sinon, le droit prend fin selon les règles de l'usufruit, donc au bout de trente ans quand son titulaire est une personne morale. Tu retrouves toute la méthode sur ma page sur la fiche d'arrêt et celle sur le raisonnement juridique étape par étape.

Les erreurs à éviter avec l'arrêt Maison de la Poésie

• L'histoire de la liste des droits réels. Tu rappelles que l'arrêt Caquelard admettait déjà en 1834 la création de droits réels par contrat. Sa valeur est restée incertaine pendant cent quatre-vingts ans, jusqu'à ce que Maison de la Poésie la confirme.
• La durée du droit. Depuis l'arrêt du 28 janvier 2015, un droit réel de jouissance spéciale sans durée fixée par les parties suit les règles de l'usufruit, donc la limite de trente ans quand son titulaire est une personne morale. Tu vérifies toujours ce point dans l'énoncé.
• Le droit réel de jouissance spéciale et l'usufruit. Tu présentes ce droit comme autonome, distinct de l'usufruit et du droit d'usage classique. Il suit d'abord la volonté des parties, alors que l'usufruit obéit à un régime fixé par la loi.
• La limite de l'ordre public. Tu rappelles que la liberté du propriétaire s'exerce « sous réserve des règles d'ordre public », comme le précise l'attendu de principe. Un contrat ne peut donc pas créer un droit réel contraire à ces règles.

Questions fréquentes