L'arrêt du 26 mai 2006 sur le pacte de préférence, expliqué simplement

Que dit l'arrêt du 26 mai 2006 sur le pacte de préférence ?

La chambre mixte pose une règle de preuve en deux temps. Le bénéficiaire d'un pacte violé peut demander l'annulation de la vente et prendre la place de l'acquéreur, ce que les juristes appellent la substitution, seulement s'il prouve que ce tiers connaissait le pacte et son intention de s'en servir.

Un pacte de préférence est un contrat par lequel une personne promet, si elle décide un jour de vendre son bien, de le proposer d'abord à une personne qu'elle désigne, le bénéficiaire. Prenons Mathieu, qui promet à sa voisine Élise de lui proposer sa maison en premier s'il la met en vente. Mathieu vend ensuite sa maison à Paul sans rien dire à Élise. Paul est un tiers, puisqu'il n'a pas signé le pacte. Élise peut alors demander l'annulation de la vente et prendre la place de Paul, mais seulement si Paul savait qu'un pacte existait et qu'Élise voulait acheter.

Dans l'affaire jugée, la bénéficiaire a perdu sur la substitution, parce qu'elle n'a pas réussi à prouver cette seconde connaissance. L'arrêt fait pourtant partie de ceux qu'il faut connaître en droit des contrats, parce que les juges ont longtemps refusé la substitution avant lui, et parce que l'article 1123 du Code civil reprend aujourd'hui sa solution.

Tu le croises dès qu'un sujet porte sur les avant-contrats, c'est-à-dire sur les contrats qui préparent un contrat futur, ou sur la place des tiers dans un contrat.

Les faits, un pacte de 1957 et une parcelle vendue en 1985

L'acte de départ est une donation-partage du 18 décembre 1957, c'est-à-dire un acte par lequel une personne répartit ses biens entre ses héritiers de son vivant. Cet acte attribue un bien immobilier situé à Haapiti, en Polynésie française, à l'une des personnes qui reçoivent leur part, et il contient un pacte de préférence. La bénéficiaire du pacte tient ses droits de cet acte.

Le 7 août 1985, une parcelle de ce bien passe, par une nouvelle donation-partage, à une autre personne. L'acte rappelle l'existence du pacte. Pourtant, moins de quatre mois plus tard, le 3 décembre 1985, ce nouveau propriétaire vend la parcelle à la SCI Emeraude, par un acte reçu par un notaire.

La bénéficiaire estime que le pacte a été violé, puisqu'on ne lui a jamais proposé la parcelle avant de la vendre. En 1992, elle demande donc à être substituée à la SCI. À défaut, elle réclame des dommages et intérêts. Plus de treize ans s'écoulent ensuite entre cette demande et l'arrêt de la chambre mixte.

Selon la cour d'appel, les actes qui contenaient le pacte avaient été transcrits à la conservation des hypothèques, le registre public où l'on enregistre les droits portant sur les immeubles. Un acheteur qui consulte ce registre peut donc y découvrir le pacte.

La procédure et les trois reproches adressés à la cour d'appel

La cour d'appel de Papeete rend son arrêt le 13 février 2003. Selon l'exposé des héritiers de la bénéficiaire annexé à l'arrêt de la Cour de cassation, elle constate que le pacte n'a pas été respecté et que la bénéficiaire a subi un préjudice. Elle retient également la responsabilité in solidum du vendeur, de la SCI et du notaire, ce qui veut dire que chacun peut être poursuivi pour la totalité de l'indemnité. Mais la contestation ne porte que sur son refus de la substitution, qu'elle justifie de deux façons.

La première raison tient à la nature du pacte. La cour d'appel y voit une obligation de faire, c'est-à-dire un engagement à accomplir un acte, ici proposer le bien en premier. Or l'ancien article 1142 du Code civil prévoyait que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts quand le débiteur ne l'exécute pas. La sanction ne pouvait donc être qu'une indemnité.

La seconde raison tient aux connaissances de l'acquéreur. Comme les actes avaient été transcrits, la SCI était censée connaître le pacte. En revanche, il n'était pas démontré qu'elle savait que la bénéficiaire voulait s'en prévaloir, ni qu'elle avait usé de manœuvres pour l'en priver.

La bénéficiaire meurt le 25 septembre 2003, et ses héritiers reprennent l'instance de cassation introduite en son nom. Le pourvoi en cassation est un recours qui vérifie seulement que la règle de droit a été bien appliquée. La Cour joint deux pourvois, les numéros 03-19.376 et 03-19.495, parce qu'ils portent sur la même affaire. Ces héritiers, demandeurs au pourvoi, invoquent un moyen unique, c'est-à-dire un argument juridique reprochant à l'arrêt attaqué d'avoir mal appliqué la loi. Ce moyen comporte trois branches, qui forment trois reproches adressés à la cour d'appel.

• Première branche, l'article 1142. L'exécution en nature, c'est-à-dire l'exécution de l'engagement lui-même plutôt qu'une indemnité, est la règle tant qu'elle reste possible, et le juge peut rendre une décision qui tient lieu de vente entre les parties. La cour d'appel a donc mal appliqué l'article 1142.
• Deuxième branche, le droit de préemption. Un pacte qui oblige le vendeur à proposer d'abord l'immeuble au bénéficiaire équivaut à un droit de préemption, c'est-à-dire au droit d'acheter en priorité un bien mis en vente. Il crée donc une obligation de donner, qui consiste à transférer la propriété. Sa violation devrait rendre la vente inefficace et conduire à la substitution du bénéficiaire, sur le fondement des anciens articles 1134, 1138 et 1147.
• Troisième branche, la publicité foncière. Selon les demandeurs, les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955 rendent les droits sur un immeuble opposables aux tiers, c'est-à-dire que les tiers ne peuvent plus les ignorer, dès leur publication au registre public. Le pacte était publié avant la vente, donc la cour d'appel avait tort d'exiger en plus une faute de l'acquéreur.

L'affaire est tranchée par la chambre mixte, une formation qui réunit des magistrats de plusieurs chambres de la Cour de cassation. Elle est constituée quand la question relève de plusieurs chambres ou que les chambres risquent de la juger différemment.

Le problème de droit

Le bénéficiaire d'un pacte de préférence violé peut-il obtenir l'annulation de la vente conclue avec un tiers et prendre la place de l'acquéreur, et à quelles conditions ?

Les demandeurs soutiennent que la substitution est la seule façon de respecter entièrement le pacte, puisque le bénéficiaire reçoit le bien promis, et que rien n'empêche de la prononcer. Pour la cour d'appel, la SCI était censée connaître le pacte grâce à la transcription, mais rien ne prouvait qu'elle savait que la bénéficiaire voulait acheter. La cour d'appel ajoute que l'inexécution d'une obligation de faire se règle par une indemnité.

La solution de la chambre mixte

La chambre mixte rejette le pourvoi. Voici la phrase où elle énonce sa règle, celle que tu dois savoir citer, car elle contient les deux conditions que le correcteur attend.

Cette phrase est l'attendu de principe, c'est-à-dire le paragraphe où la Cour pose sa règle, qui commence par « Mais attendu que ». La Cour applique ensuite cette règle à l'affaire. La cour d'appel avait retenu qu'il n'était pas démontré que la SCI savait que la bénéficiaire voulait se prévaloir de son droit de préférence. La chambre mixte en déduit que la cour d'appel a « exactement déduit de ce seul motif » que la vente ne pouvait pas être ordonnée au profit de la bénéficiaire.

La Cour rejette donc le moyen. Il en résulte que la connaissance du pacte, même établie par la transcription, ne suffisait pas à obtenir la substitution.

Pourquoi la Cour exige-t-elle deux connaissances ?

La Cour exige deux connaissances parce que le tiers est étranger au pacte et que la connaissance du pacte n'apprend rien sur la volonté d'acheter du bénéficiaire. La chambre mixte donne peu de motifs, mais la logique se reconstitue en trois étapes.

Première étape, le tiers n'est pas partie au pacte. Un contrat ne crée en effet d'obligations qu'entre les parties. C'est le principe de l'effet relatif des contrats, aujourd'hui à l'article 1199 du Code civil. Pour revenir sur la vente que le tiers acquéreur a conclue, il faut donc une raison d'écarter son achat. Cette raison est la connaissance qu'il avait du pacte et de l'intention du bénéficiaire.

Deuxième étape, la connaissance du pacte ne suffit pas. Reprenons Mathieu et Élise. Paul, l'acheteur, apprend qu'Élise bénéficie d'un pacte de préférence. Il peut croire qu'Élise n'a aucune envie d'acheter, par exemple parce qu'elle habite loin ou qu'elle n'a pas l'argent. Dans ce cas, il achète sans savoir qu'il prive quelqu'un d'un bien que cette personne voudrait acheter.

Troisième étape, la connaissance de l'intention rend le tiers complice. Si Paul sait qu'Élise veut acheter et qu'il achète quand même, il participe en connaissance de cause à la violation du pacte, et les auteurs disent que le tiers est de mauvaise foi. La Cour réserve donc l'annulation et la substitution à ce seul cas, et les autres acquéreurs gardent leur achat.

Ce que l'arrêt change, avant et après 2006

Avant 2006, la substitution était longtemps refusée. Le bénéficiaire d'un pacte violé obtenait surtout des dommages et intérêts, et la parcelle restait à l'acquéreur. La cour d'appel de Papeete raisonnait donc encore ainsi, avec l'ancien article 1142. En revanche, l'annulation de la vente existait déjà avant l'arrêt. La chambre mixte ajoute la substitution, qui permet au bénéficiaire de reprendre le bien lui-même, sous une condition de preuve.

Le 31 janvier 2007, la troisième chambre civile de la Cour de cassation reprend la formule mot pour mot dans son arrêt n° 05-21.071. Dans cette affaire, une société locataire de locaux commerciaux, bénéficiaire d'un pacte inséré dans son bail, demandait l'annulation de la vente de l'immeuble et sa substitution à l'acquéreur. La Cour de cassation rejette le pourvoi. En effet, les juges du fond, ici la cour d'appel, avaient constaté qu'aucune preuve ne montrait que l'acquéreur connaissait l'intention du locataire de se servir de son droit. Ils apprécient les faits souverainement, ce qui signifie que la Cour de cassation ne rediscute pas cette appréciation. La violation du pacte ne pouvait donc être sanctionnée que par des dommages et intérêts.

En 2016, l'ordonnance du 10 février réécrit la règle dans l'article 1123. Son deuxième alinéa prévoit que, lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, le bénéficiaire peut agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers. Les alinéas 3 et 4 organisent ensuite l'action interrogatoire, qui protège le tiers. Il peut demander par écrit au bénéficiaire de lui confirmer l'existence du pacte et son intention de s'en prévaloir, dans un délai raisonnable qu'il fixe. De plus, l'écrit doit préciser qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire ne pourra plus demander la nullité ni la substitution. Les deux premiers alinéas s'appliquent aux pactes conclus à partir du 1er octobre 2016. Pour un pacte plus ancien, tu appliques donc la jurisprudence de 2006.

Le 4 mars 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme la charge de la preuve dans son arrêt n° 19-22.971. Une coopérative de grande distribution, Système U, invoquait une clause de préemption inscrite dans ses statuts contre la vente de terrains d'un hypermarché à deux sociétés de crédit-bail immobilier, c'est-à-dire des sociétés qui financent l'achat d'un bien puis le louent à l'exploitant. La Cour rejette son pourvoi et juge que le bénéficiaire qui demande l'annulation et la substitution doit prouver la double connaissance du tiers.

La coopérative soutenait qu'un acquéreur professionnel, qui sait qu'un droit de préférence existe, doit s'informer sur les intentions de son bénéficiaire, faute de quoi il est présumé les connaître. La Cour écarte cet argument. Ces professionnels du financement immobilier avaient consulté le registre public, et elle juge qu'ils n'avaient pas à enquêter davantage. Elle approuve aussi la cour d'appel d'avoir jugé qu'il n'était pas prouvé que les acquéreurs connaissaient l'intention de la coopérative. La coopérative connaissait en effet le projet de transfert de l'hypermarché et avait d'abord soutenu ce projet. De plus, la coopérative n'avait mis en garde que le groupe Carrefour, l'enseigne que l'exploitant voulait rejoindre. Cette mise en garde portait sur la vente des droits sociaux et des fonds de commerce, c'est-à-dire des parts des sociétés et des commerces eux-mêmes.

Attention, la substitution est différente de la nullité. Avec la nullité, la vente est effacée, donc Paul rend la maison à Mathieu, qui lui rend le prix, et Élise n'est pas pour autant propriétaire. Avec la substitution, au contraire, la vente reste en place et Élise devient l'acheteuse à la place de Paul, au même prix.

Sanction	Condition	Effet sur la vente
Dommages et intérêts	Le pacte a été violé, et le bénéficiaire prouve son préjudice.	La vente reste en place et le bénéficiaire reçoit une indemnité. Dans l'affaire de 2006, d'après l'exposé des héritiers de la bénéficiaire, la cour d'appel avait retenu la responsabilité in solidum du vendeur, de la SCI et du notaire.
Nullité	Le tiers connaissait le pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir.	La vente disparaît et les parties restituent ce qu'elles ont reçu.
Substitution	Même condition de double connaissance.	Le bénéficiaire prend la place de l'acquéreur, au même prix et aux mêmes conditions, sans nouvelle négociation.

Les critiques adressées à la solution

Une abondante doctrine, c'est-à-dire un grand nombre d'auteurs qui commentent les arrêts, critiquait la solution d'avant 2006, qui s'appuyait sur l'ancien article 1142 pour refuser toute substitution. L'arrêt répond à cette critique et permet au bénéficiaire d'obtenir le bien qu'on lui avait promis, au lieu d'une somme d'argent.

La critique principale porte sur la preuve. Le bénéficiaire doit démontrer ce que le tiers savait au moment où il a acheté, alors qu'il n'a généralement pas assisté aux échanges entre le vendeur et l'acquéreur. On parle parfois de preuve diabolique, c'est-à-dire d'une preuve presque impossible à rapporter. L'intention est le point le plus difficile, car le propriétaire qui vend en cachette n'a, par hypothèse, fait aucune offre au bénéficiaire. Dans l'affaire de 2006, la transcription du pacte, retenue par la cour d'appel, aidait à établir la première connaissance, mais rien ne prouvait la seconde.

Une deuxième difficulté apparaît quand on compare le pacte à la promesse unilatérale de vente. La promesse unilatérale est un contrat par lequel le propriétaire s'engage à vendre à une personne qui peut accepter ou refuser. Pour elle, l'article 1124 alinéa 3 déclare nul le contrat conclu avec un tiers qui en connaissait l'existence. Il n'exige pas que le tiers connaisse aussi l'intention du bénéficiaire. Le bénéficiaire d'une promesse est donc mieux protégé que celui d'un pacte. Cette différence s'explique par la nature des deux contrats, puisque le promettant a déjà décidé de vendre, alors que le pacte lui laisse toute liberté de ne jamais vendre.

Enfin, l'article 1123 dit seulement que le tiers « peut » interroger le bénéficiaire par l'action interrogatoire. Un acheteur qui sait qu'un pacte existe peut préférer ne rien demander. Si l'acheteur interroge le bénéficiaire, le bénéficiaire peut répondre qu'il veut acheter, et l'acheteur connaîtrait alors son intention, ce qui exposerait la vente à l'annulation. L'arrêt de 2021 refuse en effet de reprocher à des professionnels du financement immobilier de ne pas avoir enquêté au-delà du registre public.

Citer le pacte de préférence en dissertation, en commentaire et en cas pratique

Dans une dissertation. L'arrêt montre qu'un pacte de préférence peut faire obtenir le bien lui-même, y compris contre un tiers acheteur qui l'a connu. Sur un sujet qui compare les sanctions de la violation d'une promesse, tu peux le rapprocher de la promesse unilatérale de vente, dont la sanction est plus favorable au bénéficiaire. Pour un sujet sur la formation du contrat, tu peux également le rapprocher de l'arrêt Manoukian, qui sanctionne la rupture fautive des pourparlers, c'est-à-dire de la négociation qui précède même l'avant-contrat.

Dans un commentaire d'arrêt. L'attendu et ses deux conditions forment l'essentiel du commentaire. Tu montres d'abord que la Cour admet le principe de la substitution. Tu montres ensuite qu'elle le soumet à une preuve exigeante, puisque le bénéficiaire perd sur la substitution dans cette affaire. Ma page sur la méthode du commentaire d'arrêt explique le plan à suivre, et celle sur la fiche d'arrêt la manière de résumer la décision.

Dans un cas pratique. Camille s'est engagée par écrit en 2019 à proposer en premier son appartement à son locataire Hugo. Mais en 2023, elle le vend à Nathan, un ami d'enfance, sans rien dire à Hugo. Hugo apprend ensuite la vente et réclame l'appartement.

Le contrat date d'après 2016, alors tu appliques l'article 1123. L'engagement de Camille est d'abord un pacte de préférence. Ensuite, il a été violé, puisque l'appartement a été vendu sans être proposé à Hugo. Hugo peut donc demander des dommages et intérêts à Camille. Pour obtenir en plus la nullité ou la substitution, il doit prouver que Nathan connaissait le pacte et savait qu'Hugo voulait acheter. Si Nathan avait lu le pacte mais ignorait tout du projet d'Hugo, la condition manque, et Hugo n'obtient que l'indemnité. Si Hugo avait écrit à Camille un message disant qu'il achèterait, et que Nathan l'avait lu et connaissait le pacte, la double connaissance serait établie. Hugo pourrait alors se faire substituer à Nathan, au même prix et aux mêmes conditions.

La fiche de droit des contrats L2 reprend l'ensemble des avant-contrats. Si tu veux travailler ta méthode avec moi, je propose aussi des cours particuliers de droit.

Les confusions qui font perdre des points sur cet arrêt

• Confondre cet arrêt avec l'arrêt Cruz. L'arrêt Cruz, rendu par la troisième chambre civile le 15 décembre 1993 sous le numéro 91-10.199, concerne la rétractation d'une promesse unilatérale de vente, c'est-à-dire le cas où le promettant revient sur sa promesse avant que le bénéficiaire ait décidé d'acheter.
• Croire que la bénéficiaire a obtenu la substitution. La chambre mixte rejette le pourvoi. Elle pose le principe de la substitution, mais la bénéficiaire perd sur la substitution faute de preuve.
• Attribuer l'arrêt à une chambre ordinaire. Il émane de la chambre mixte, et tu la cites comme telle.
• Exiger seulement la connaissance du pacte. Avec un pacte de préférence, le tiers doit connaître le pacte et l'intention du bénéficiaire. Pour la promesse unilatérale, l'article 1124 alinéa 3 se contente de la connaissance de son existence.
• Oublier la date du contrat. Après le 1er octobre 2016, l'article 1123 s'applique directement. Pour un pacte plus ancien, tu cites l'arrêt de 2006 comme source de la règle.
• Se tromper sur qui parle dans le texte de l'arrêt. Les passages introduits par « aux motifs que » viennent de la cour d'appel, et le moyen vient des demandeurs. La règle de la chambre mixte commence à « Mais attendu que ».

Questions fréquentes