Cas pratique corrigé sur le dol et la réticence dolosive

Énoncé

Tu achètes un appartement à M. Dumont pour 290 000 euros. Lors des visites et des négociations, M. Dumont ne mentionne à aucun moment que des travaux de ravalement de la copropriété ont été votés en assemblée générale deux mois avant la signature, pour un montant de 18 000 euros à la charge de l'appartement. Tu ne découvres cette information qu'en recevant le premier appel de fonds de la copropriété, six semaines après la signature de l'acte authentique.

M. Dumont soutient qu'il n'était pas tenu de t'informer spontanément, que l'obligation d'information ne porte pas sur la valeur du bien, et que tu aurais pu demander les procès-verbaux d'assemblée générale avant la signature.

Tu veux savoir si tu peux obtenir l'annulation de la vente ou une réduction du prix.

Corrigé

Dès lors, il conviendra d'examiner si le silence de M. Dumont constitue un dol par réticence (I), avant d'envisager les sanctions disponibles (II).

I. La qualification du dol par réticence

Rappel des faits

M. Dumont n'a pas divulgué l'existence d'une charge de copropriété de 18 000 euros votée deux mois avant la vente. Cette information portait sur un élément financier significatif, directement lié à l'appartement vendu.

Problématique

La question qui se pose est celle de savoir si le silence intentionnel d'un vendeur sur l'existence de charges de copropriété votées avant la vente caractérise un dol par réticence au sens de l'article 1137 du Code civil.

Rappel du droit applicable (Majeure) L'article 1137, alinéa 2 du Code civil dispose que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Deux conditions cumulatives caractérisent le dol par réticence.

Il faut d'abord que l'information soit déterminante pour le consentement de la victime, au sens de l'article 1112-1 du Code civil, c'est-à-dire qu'elle aurait influencé directement sa décision de contracter ou les conditions auxquelles elle a contracté. De plus, la dissimulation doit être intentionnelle, c'est-à-dire que le contractant doit avoir sciemment caché l'information, en sachant qu'elle était de nature à influer sur le consentement de l'autre.

La Cour de cassation, 1re chambre civile, 3 mai 2000, arrêt Baldus a posé une limite fondamentale. L'obligation précontractuelle d'information ne porte pas sur la valeur de la prestation. Cependant, l'existence de charges de copropriété relève d'une information objective sur l'état juridique et financier du bien, et non de la valeur, ce que l'article 1112-1 impose de communiquer.

Application des règles de droit aux faits (Mineure) En l'espèce, l'existence d'un vote en assemblée générale imposant 18 000 euros de charges futures à l'appartement constitue une information déterminante, car un acheteur raisonnablement prudent aurait soit négocié une réduction du prix équivalente, soit renoncé à l'acquisition. L'importance de la somme (environ 6 % du prix de vente) confirme ce caractère déterminant.

De plus, M. Dumont ne pouvait pas ignorer ce vote intervenu deux mois avant la vente, car il était propriétaire au moment de l'assemblée générale et avait nécessairement reçu la convocation et le procès-verbal. La dissimulation est intentionnelle au sens où il a sciemment omis de t'en informer. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient M. Dumont, cette information porte sur une charge juridique afférente au lot, et non sur la valeur du bien. L'argument tiré de l'arrêt Baldus est donc inopérant. Donc, le dol par réticence est caractérisé.

Conclusion

Le silence de M. Dumont constitue un dol par réticence au sens de l'article 1137 du Code civil.

II. Les sanctions disponibles

Rappel des faits

Le dol par réticence est établi. Tu dois choisir entre l'annulation du contrat et une réduction du prix.

Problématique

La question qui se pose est celle de savoir quelles sanctions le dol par réticence ouvre à la victime, et si ces sanctions peuvent se cumuler.

Rappel du droit applicable (Majeure) L'article 1178 du Code civil prévoit que la nullité relative peut être demandée par la victime du dol. Cette nullité anéantit rétroactivement le contrat, entraînant la restitution des prestations. Par ailleurs, l'article 1240 permet de cumuler l'annulation avec une action en dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, pour le préjudice résultant de la manoeuvre dolosive. En outre, si la victime préfère maintenir le contrat, elle peut demander une réduction du prix à proportion du préjudice subi.

Application des règles de droit aux faits (Mineure) En l'espèce, tu as le choix entre deux voies. Tu peux demander la nullité relative de la vente, ce qui anéantit le contrat, M. Dumont reprend l'appartement et te rembourse les 290 000 euros. De plus, tu peux cumuler cette nullité avec une demande de dommages-intérêts pour les frais exposés (frais de notaire, frais de déménagement, frais de financement). Par ailleurs, si tu préfères conserver l'appartement, tu peux solliciter une réduction du prix de 18 000 euros, correspondant à la charge non divulguée. Donc, les deux actions sont disponibles.

Conclusion

Le dol par réticence de M. Dumont t'ouvre le choix entre la nullité relative de la vente (avec restitution du prix) et une réduction du prix à hauteur des charges non divulguées, dans les deux cas cumulable avec des dommages-intérêts.

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