Cas pratique corrigé sur le dol et la réticence dolosive

Énoncé

Tu achètes un appartement à M. Dumont pour 290 000 euros. Lors des visites et des négociations, M. Dumont ne mentionne à aucun moment que des travaux de ravalement de la copropriété ont été votés en assemblée générale deux mois avant la signature, pour un montant de 18 000 euros à la charge de l'appartement. Tu ne découvres cette information qu'en recevant le premier appel de fonds de la copropriété, six semaines après la signature de l'acte authentique.

M. Dumont soutient qu'il n'était pas tenu de t'informer spontanément, que l'obligation d'information ne porte pas sur la valeur du bien, et que tu aurais pu demander les procès-verbaux d'assemblée générale avant la signature.

Tu veux savoir si tu peux obtenir l'annulation de la vente, ou une compensation en argent si tu gardes l'appartement.

Corrigé

Il faut d'abord savoir si le silence de M. Dumont constitue un dol par réticence (I). Si c'est le cas, il faudra ensuite voir quelles sanctions tu peux demander au juge (II).

I. La qualification du dol par réticence

Rappel des faits

M. Dumont a gardé pour lui une charge de copropriété de 18 000 euros, votée deux mois avant la vente. Or cette somme doit être payée par le propriétaire de l'appartement vendu, donc par toi.

Problématique

Le vendeur qui se tait volontairement sur des charges de copropriété votées avant la vente commet-il un dol par réticence, au sens de l'article 1137 du Code civil ?

Rappel du droit applicable (Majeure) D'après l'article 1137, alinéa 2 du Code civil, « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ». Autrement dit, se taire peut aussi être une tromperie. On parle alors de dol par réticence, et il suppose deux conditions, qui doivent être réunies en même temps.

D'abord, l'information doit être déterminante pour la victime, au sens de l'article 1112-1 du Code civil. Elle est déterminante quand elle aurait changé la décision de signer, ou les conditions de la signature, par exemple le prix. Ensuite, la dissimulation doit être intentionnelle. Le contractant doit donc avoir caché l'information exprès, en sachant qu'elle pouvait changer la décision de l'autre.

La 1re chambre civile de la Cour de cassation a toutefois posé une limite dans l'arrêt Baldus du 3 mai 2000. Avant de signer, aucune partie n'a à révéler à l'autre ce que vaut réellement le bien, et l'article 1112-1 reprend aujourd'hui cette règle. Or des charges de copropriété votées décrivent la situation juridique et financière de l'appartement, c'est-à-dire les dépenses que son propriétaire devra payer. L'article 1112-1 oblige donc le vendeur à les communiquer.

Application des règles de droit aux faits (Mineure) En l'espèce, le vote de l'assemblée générale oblige le propriétaire de l'appartement à payer 18 000 euros de travaux. Cette information est déterminante, car un acheteur prudent aurait soit négocié une baisse du prix du même montant, soit renoncé à acheter. La somme représente d'ailleurs environ 6 % du prix de vente, ce qui confirme son importance.

De plus, M. Dumont connaissait forcément ce vote, qui a eu lieu deux mois avant la vente. En effet, il était propriétaire au moment de l'assemblée générale, donc il a reçu la convocation puis le procès-verbal, c'est-à-dire le compte rendu officiel de la réunion. Il s'est tu en le sachant, si bien que la dissimulation est intentionnelle. M. Dumont invoque aussi l'arrêt Baldus, qui dispense une partie de révéler ce que vaut le bien. Mais les 18 000 euros de travaux sont une dépense que tu devras payer. Ils ne disent donc rien du prix de l'appartement sur le marché. L'arrêt Baldus ne s'applique pas ici, et le juge écartera cet argument. Le dol par réticence est ainsi caractérisé.

Conclusion

Le silence de M. Dumont constitue un dol par réticence au sens de l'article 1137 du Code civil.