Une fuite jamais réparée, qui paie la dégradation au départ du locataire ?

La règle que pose la loi de 1989

La loi du 6 juillet 1989 met à ta charge, en tant que locataire, l'entretien courant du logement et les dégradations qui surviennent pendant le bail. Elle prévoit pourtant une exception qui s'applique à ton cas. Si la dégradation vient d'une faute du bailleur, tu n'as rien à payer, même si le dommage apparaît dans les pièces que tu occupes seul.

Une fuite que tu signales dès son apparition, et que le bailleur ne fait pas réparer à temps malgré tes relances, entre dans ce cas. Le plafond abîmé et la tapisserie dégradée par l'humidité ne viennent donc pas de toi, si bien que l'agence ne peut pas te les faire payer à l'état des lieux de sortie.

Le cas type, une fuite signalée et jamais réparée

Cette situation revient souvent, et je la reprends dans une version proche de celle qu'on m'a soumise. Dès le mois de septembre, un locataire remarque un trou qui se forme au plafond de sa chambre. La fuite vient d'un défaut sur la terrasse commune de l'immeuble, juste au-dessus. Or l'agence qui lui loue le logement est aussi le syndic de l'immeuble, c'est-à-dire qu'elle gère les parties communes. Il la prévient donc presque chaque semaine, mais il n'obtient jamais de confirmation écrite que le problème est pris en charge.

Les travaux ont finalement lieu vers février, plusieurs mois plus tard, mais aucun écrit ne les constate. À l'approche de son départ, le locataire craint donc que l'agence lui fasse payer, à l'état des lieux de sortie, le plafond à refaire et la tapisserie abîmée par l'humidité entrée pendant tout ce temps.

L'état des lieux, c'est le document qui décrit le logement pièce par pièce, et celui de sortie se compare toujours à celui d'entrée. Un plafond percé en sortie, qui ne l'était pas en entrée, ressemble donc sur le papier à une dégradation du locataire. L'article 7 prévoit pourtant une exception qui protège le locataire qui a signalé le problème à temps.

L'article 7, ce dont le locataire répond vraiment

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les obligations du locataire pendant le bail. D'après son point c), le locataire doit payer les dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, c'est-à-dire les pièces qu'il est seul à occuper. Il y échappe pourtant s'il prouve qu'elles viennent d'un cas de force majeure, c'est-à-dire un événement imprévisible qu'il ne pouvait pas empêcher, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Ce texte pose donc une présomption contre le locataire. Autrement dit, la loi part du principe qu'une dégradation constatée dans les pièces qu'il occupe seul vient de lui, tant qu'il ne prouve pas le contraire. Mais le locataire écarte cette présomption dès qu'il prouve l'une des trois causes prévues par le texte, et la faute du bailleur en fait partie au même titre que la force majeure.

Le même article 7, au point d), rappelle par ailleurs que le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations, sauf si elles résultent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de la force majeure. La vétusté désigne l'usure due au temps, par exemple une peinture qui jaunit après quinze ans. La loi sépare donc l'entretien courant, que le locataire assume, des dommages qui viennent d'autre chose que de son propre comportement.

Pourquoi une fuite ignorée relève de la faute du bailleur

Il faut d'abord regarder d'où vient le sinistre. Une fuite qui part d'une terrasse commune, ou d'une autre partie de l'immeuble que le locataire n'a pas à entretenir, ne vient pas de lui. Ensuite, et c'est le point le plus important dans ce type de dossier, il faut regarder ce que fait le bailleur une fois prévenu.

L'article 6 de la même loi impose au bailleur d'entretenir les locaux loués en état de servir à l'usage prévu et de réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement, c'est-à-dire les réparations que la loi ne met pas à la charge du locataire. Or une fuite qui dégrade un plafond relève typiquement de ces réparations. Dès que le locataire signale le sinistre, le bailleur doit donc agir dans un délai raisonnable, car cette réparation lui revient. Un bailleur qui laisse le problème durer plusieurs mois, malgré des relances répétées et prouvées par écrit, commet la faute qui, selon l'article 7 c), dispense le locataire de payer.

Le locataire doit donc pouvoir prouver ses relances. Un seul mail resté sans réponse constitue déjà une preuve solide, et chaque message envoyé ensuite en ajoute une autre. De plus, une date de travaux bien postérieure au premier signalement montre que le bailleur connaissait le problème et n'a pas agi à temps. Sans trace écrite, l'argument reste vrai en droit, mais il devient beaucoup plus difficile à prouver devant un juge, ou même face à une agence qui conteste.

Qui doit prouver quoi à l'état des lieux

Même quand le locataire ne peut pas encore prouver la faute du bailleur, une seconde règle le protège, celle de la charge de la preuve, c'est-à-dire la règle qui dit qui doit prouver quoi. L'article 3-2 de la loi de 1989 impose en effet que l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, soit établi contradictoirement et amiablement par les parties, c'est-à-dire ensemble et d'un commun accord, ou par une personne qu'elles chargent de le faire. Mais si elles ne s'entendent pas, un commissaire de justice peut établir l'état des lieux, à la demande du bailleur ou du locataire, et ses frais sont partagés par moitié entre les deux.

La Cour de cassation a rappelé l'importance de cette exigence dans un arrêt du 16 novembre 2023. Dans cette affaire, un bailleur reprochait à ses anciens locataires un défaut d'entretien du jardin et voulait faire évaluer le coût des réparations à partir d'un état des lieux de sortie qu'il avait rédigé seul, sans l'accord des locataires ni recours à un commissaire de justice. La troisième chambre civile a rejeté sa demande, car pour elle, un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, c'est-à-dire par lui seul, ne prouve pas une dégradation venant du locataire, dès lors que c'est le bailleur lui-même qui n'a pas organisé un état des lieux en présence des deux parties.

Cette solution confirme un principe plus large que les juges rappellent régulièrement. C'est au bailleur de démontrer que la dégradation constatée à la sortie vient réellement du locataire, en comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. S'il ne peut pas faire cette comparaison à partir de documents établis selon les règles, la somme qu'il garde sur le dépôt de garantie n'est pas justifiée, et le locataire peut en réclamer la restitution.

Le dépôt de garantie et ses délais

Après l'état des lieux de sortie, le bailleur doit rendre le dépôt de garantie, c'est-à-dire la somme que le locataire a versée à son entrée pour couvrir d'éventuels dégâts. L'article 22 de la loi de 1989 fixe pour cela deux délais. D'abord, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés, si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Ensuite, ce délai passe à deux mois dans les autres cas, notamment quand des retenues sont envisagées.

Chaque retenue doit être dûment justifiée, c'est-à-dire prouvée par un devis, une facture ou un autre document qui chiffre la réparation. Passé le délai applicable, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé, sauf si le retard vient du locataire lui-même, par exemple parce qu'il n'a pas transmis sa nouvelle adresse. Un bailleur qui retient une somme sur la base d'un état des lieux irrégulier, comme celui rejeté par l'arrêt du 16 novembre 2023, s'expose donc à devoir restituer l'intégralité du dépôt, majoration comprise si le délai est dépassé.

Ce qu'il faut préparer avant l'état des lieux

Le droit protège le locataire dans ce type de dossier, à condition qu'il arrive préparé au rendez-vous. Avant l'état des lieux de sortie, il vaut donc mieux rassembler un récapitulatif daté de tes relances, avec les captures de tes mails ou de tes messages. Ensuite, tu y ajoutes la date exacte des travaux faits par le bailleur ou le syndic, et tu notes qu'aucun écrit ne confirme une réparation faite à temps. Ainsi, ce dossier transforme un sentiment d'injustice en preuve que tu peux montrer.

Le jour du rendez-vous, l'agence peut malgré tout inscrire le plafond ou la tapisserie comme une dégradation à ta charge. Tu peux alors refuser de signer l'état des lieux tant que ce point n'y figure pas correctement, ou faire écrire ton désaccord directement sur le document. En effet, un état des lieux signé sans réserve devient beaucoup plus difficile à contester ensuite. Si le blocage continue, tu peux rappeler que l'article 3-2 permet de faire appel à un commissaire de justice pour établir l'état des lieux. Cette possibilité joue en ta faveur, puisque l'arrêt du 16 novembre 2023 montre qu'un bailleur qui rédige seul l'état des lieux ne peut pas s'en servir comme preuve.

Si tu dois traiter cette situation en cas pratique, ma page sur la méthode du cas pratique montre comment qualifier les faits, poser la règle applicable, puis l'appliquer au cas. Le bail n'est d'ailleurs qu'une partie du programme de contrats spéciaux, qui comprend aussi la vente et ses garanties, le mandat ou le prêt, et ma fiche de contrats spéciaux L3 détaille chacun de ces contrats avec ses articles et ses arrêts. Une panne d'ascenseur qui dure plusieurs mois pose la même question de l'inaction du bailleur et des recours du locataire. Enfin, les mêmes règles de l'article 22 s'appliquent aux délais de restitution du dépôt de garantie après une fin de bail.

Les erreurs à éviter

• Signaler la fuite par écrit. En cas de litige, un appel téléphonique ou une remarque faite au gardien ne laisse aucune preuve. Un mail ou une lettre recommandée garde au contraire la date de chaque signalement.
• Faire inscrire tes réserves avant de signer. Même si tu es pressé de rendre les clés, tu fais noter le sinistre sur l'état des lieux de sortie, car un document signé sans mention du sinistre est ensuite presque impossible à contester.
• Entretien courant ou dégradation causée par le bailleur. Changer un joint de robinet fait partie de ton entretien courant, donc c'est à toi de le payer. Un plafond percé par le défaut d'une partie commune relève au contraire des réparations du bailleur.
• Demander un justificatif pour chaque retenue. L'article 22 exige des retenues dûment justifiées, avec des devis ou des factures à l'appui. Une phrase générale sur « des dégradations constatées » ne justifie donc aucune retenue.

Questions fréquentes