Que devient un bail au décès du locataire ?

L'essentiel en une phrase

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 règle en deux temps ce que devient le bail d'habitation à la mort du locataire. D'abord, le bail continue au profit du conjoint survivant ou du partenaire de PACS, quelle que soit la durée de leur vie commune. Il continue aussi au profit d'un descendant, d'un ascendant, d'un concubin notoire ou d'une personne à charge, à condition que cette personne ait vécu avec le défunt depuis au moins un an.

Ensuite, si personne ne remplit ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit à la date même du décès. La remise des clés, que certains bailleurs mettent en avant, ne change donc rien à cette date.

Une fois le bail terminé, les héritiers doivent encore une indemnité tant que les meubles du défunt restent dans le logement. Le bailleur, lui, doit rendre le dépôt de garantie dans un délai d'un ou deux mois après la remise des clés. Pour un logement social, enfin, la loi ajoute des conditions au transfert du bail. Les articles de la loi et un arrêt récent de la Cour de cassation répondent à ces trois questions.

Tout ce mécanisme part d'une date certaine, celle du décès, fixée par un acte de décès. Parfois, pourtant, cette certitude manque, parce qu'une personne a cessé de donner des nouvelles ou a disparu dans des circonstances qui rendent sa mort seulement probable. Le droit prévoit alors d'autres règles pour savoir si une succession peut s'ouvrir, et à quelle date.

J'ai détaillé ces deux régimes, la présomption d'absence et la disparition, dans mon article sur l'absence et la disparition en droit des personnes.

Le principe, la résiliation de plein droit

Le texte central est court, mais il faut le lire jusqu'au bout. Il donne d'abord la liste des personnes qui peuvent reprendre le bail, puis une règle pour tous les autres cas.

Un bail résilié « de plein droit » prend fin automatiquement, à la date exacte du décès, sans que le bailleur ou les héritiers aient à faire la moindre démarche.

Le bailleur qui affirme que le bail continue jusqu'à la remise des clés mélange donc deux choses. Le contrat prend fin au jour du décès. Vider le logement prend en revanche un peu plus de temps, et c'est pour ce délai que les héritiers doivent l'indemnité d'occupation détaillée plus loin.

Qui peut faire continuer le bail à sa place

Avant de conclure à la résiliation de plein droit, il faut vérifier qu'aucun proche ne remplit les conditions pour reprendre le bail. L'article 14 énumère quatre catégories de bénéficiaires, toutes placées au même rang.

• Le conjoint survivant continue le bail de plein droit, sans condition de durée de cohabitation.
• Le partenaire de PACS bénéficie de la même continuation automatique.
• Les descendants reprennent le bail s'ils vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.
• Les ascendants, le concubin notoire ou une personne à charge le reprennent à la même condition d'un an de vie commune.

Si plusieurs de ces personnes réclament le bail en même temps, le juge choisit en tenant compte des intérêts de chacune, notamment de la durée de leur vie commune avec le défunt et de leur situation. Si personne ne remplit les conditions, la résiliation de plein droit s'applique.

Pour le bail, le conjoint marié et le partenaire de PACS sont donc traités de la même façon. Pour le reste de la succession, en revanche, le partenaire de PACS n'hérite de rien sans testament, alors que le conjoint marié hérite de plein droit. Mon article sur les différences entre le PACS et le mariage détaille ces écarts.

Le cas particulier du logement social

Quand le logement appartient à un organisme HLM, l'article 40 de la même loi de 1989 ajoute des conditions au transfert du bail.

Le descendant qui demande le transfert doit en plus remplir les conditions d'attribution d'un logement social, c'est-à-dire rester sous les plafonds de ressources fixés pour ce type de logement. Le logement doit aussi être adapté à la taille de son foyer, au sens du Code de la construction et de l'habitation. Il ne doit donc être ni « sur-occupé », ni trop grand pour lui.

Ces conditions visent les descendants, et aussi les personnes à charge. Le conjoint, le partenaire de PACS et le concubin notoire en sont dispensés, comme pour un bail classique. Les ascendants en sont aussi dispensés, ainsi que les personnes en situation de handicap au sens de l'article L. 114 du Code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans, à condition d'avoir vécu plus d'un an avec le défunt.

Un bailleur social qui refuse le transfert à un descendant doit donc prouver que les plafonds de ressources sont dépassés, ou que le logement ne correspond pas à la taille du foyer. Sa seule qualité d'organisme HLM ne lui suffit pas pour refuser.

Attention à ne pas te tromper de régime. Tout ce qui précède vaut pour un bail d'habitation vide, encadré par la loi de 1989. Un bail meublé suit une autre règle sur ce point.

Au décès du locataire d'un meublé, le contrat passe aux héritiers ou aux légataires universels du défunt, selon les règles ordinaires des successions, sans passer par la liste de bénéficiaires de l'article 14.

L'indemnité due tant que les lieux ne sont pas rendus

Le bail a pris fin, mais les meubles et les affaires du défunt restent souvent en place le temps que la famille organise la succession. La Cour de cassation a jugé ce que les héritiers doivent pendant cette période.

La Cour de cassation s'appuie sur la responsabilité civile délictuelle, prévue par l'article 1240 du Code civil. Celui qui reste dans un logement sans en avoir le droit commet une faute, et il doit réparer le dommage que cette faute cause.

Ici, le dommage vient de l'occupation, qui empêche le bailleur de relouer son bien. Comme aucun bail ne subsiste, cette indemnité reste différente d'un loyer, mais son montant est en pratique calculé sur celui du loyer.

Elle court à compter du décès et s'arrête quand le logement est réellement libéré, meubles compris. La date de fin dépend donc de ce qui se passe réellement dans le logement, et les héritiers ne peuvent pas la fixer par une simple déclaration.

En pratique, les bailleurs jugent raisonnable un délai d'une dizaine de jours à un mois pour vider le logement et rendre les clés, surtout quand la succession vient de s'ouvrir. Le risque apparaît quand ce délai dure plusieurs mois sans justification.

Le dépôt de garantie, délais et majoration

Même après la fin du bail, le bailleur garde ses obligations habituelles sur le dépôt de garantie, prévues par l'article 22 de la loi de 1989. Ce texte fixe deux délais, selon l'état du logement à la sortie.

• Un mois maximum à compter de la remise des clés, si l'état des lieux de sortie correspond à l'état des lieux d'entrée.
• Deux mois maximum dans le cas contraire, c'est-à-dire quand des dégradations permettent au bailleur de garder une partie du dépôt.

Passé ce délai, la loi prévoit une sanction automatique, sans qu'il faille saisir un juge. La somme encore due est majorée de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé.

Cette majoration disparaît dans un seul cas, quand le retard vient du fait que le locataire, ou ici ses héritiers, n'a pas donné sa nouvelle adresse au bailleur.

Les héritiers ont donc intérêt à transmettre leur adresse par écrit, avec une preuve de réception, pour que le bailleur ne puisse pas contester ce point.

Le versement au notaire de la succession

Le bailleur peut verser le dépôt de garantie au notaire chargé de la succession, au lieu de le verser directement aux héritiers.

C'est d'ailleurs une pratique fréquente dès qu'un notaire s'occupe déjà du dossier. Les délais de l'article 22 restent pourtant les mêmes et continuent de courir.

Un bailleur qui retarde ce versement en disant qu'il attend une instruction du notaire doit donc payer la même majoration de 10 % par mois de retard, que l'argent aille au notaire ou aux héritiers.

S'en servir en cas pratique

Ce mécanisme tombe régulièrement en cas pratique de contrats spéciaux, souvent avec une question de droit des successions. Tu suis alors toujours le même ordre. D'abord, tu cherches s'il existe un bénéficiaire au sens de l'article 14, en vérifiant la durée de vie commune avant de conclure à la résiliation de plein droit.

Ensuite, si le logement appartient à un organisme HLM, tu vérifies aussi les conditions de ressources et de taille du logement posées par l'article 40. Enfin, tu traites à part le sort du bail, réglé au jour du décès, puis le dépôt de garantie et l'indemnité d'occupation, qui suivent chacun leur propre calendrier.

Si tu mélanges ces trois étapes, tu perds des points, même quand ta solution finale est la bonne.

Pour rédiger ce raisonnement en entier, ma page sur le cas pratique détaille la méthode. Tu y poses la majeure, c'est-à-dire la règle de droit, puis la mineure, c'est-à-dire l'application aux faits, avant de conclure.

Ma fiche de contrats spéciaux L3 replace le bail dans tout le programme de la matière, avec la vente et ses garanties ou encore le mandat. Elle reprend chaque régime avec ses articles et ses arrêts.

Mes majeures préparées te donnent en plus la règle déjà rédigée condition par condition, que tu n'as plus qu'à apprendre avant le partiel.

Sur le bail, d'autres questions ont une réponse juridique différente de celle qu'on donnerait d'instinct.

Une clause de non-concurrence insérée dans un bail professionnel, par exemple, semble valable sur le papier, mais elle cesse souvent de produire ses effets parce qu'il lui manque l'une des trois conditions exigées.

Tu vérifies aussi les conditions une par une pour la garantie des vices cachés dans la vente, l'autre contrat spécial qui tombe le plus souvent en cas pratique. Une panne d'ascenseur qui dure plusieurs mois oblige de son côté à choisir entre deux fondements du Code civil qu'il faut bien distinguer.

Enfin, la dégradation causée par une fuite jamais réparée repose sur l'article 7 de la loi de 1989 et sur la preuve apportée par l'état des lieux de sortie.

Si un point te bloque encore une fois la méthode posée, une séance de cours particuliers te permet de travailler directement ce point, sans reprendre tout le cours depuis le début.

Les erreurs à éviter

• Croire que le bail court jusqu'à la remise des clés. Le bail prend fin au jour du décès. Seule l'indemnité d'occupation, qui est une autre obligation, continue tant que le logement n'est pas vidé.
• Oublier l'indemnité d'occupation. Les héritiers qui laissent les meubles dans le logement pendant des mois sans justification doivent cette somme, même après la fin du bail.
• Traiter un logement social comme un bail classique. Dans le parc social, l'article 40 ajoute des conditions de ressources et de taille du logement pour les descendants et les personnes à charge.
• Croire que le passage par le notaire suspend les délais. Les délais de restitution du dépôt de garantie et la majoration de retard s'appliquent de la même façon quand le bailleur verse l'argent au notaire.

Questions fréquentes