Les voies d'exécution, la saisie immobilière expliquée simplement

Les voies d'exécution, le cadre général du Code des procédures civiles d'exécution

Avant d'entrer dans le détail de la saisie immobilière, il faut connaître les règles générales qui l'encadrent. Trois principes s'appliquent en effet à toutes les voies d'exécution.

La loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 a transformé les voies d'exécution en France. En effet, avant cette réforme, le créancier devait s'appuyer sur des procédures anciennes et dispersées, héritées en grande partie du Code de procédure civile de 1806. La loi de 1991 a posé les grands principes que tu retrouveras dans toute cette page. Elle impose d'abord un titre exécutoire. Elle exige ensuite que les mesures choisies restent proportionnées à la dette. Elle confie enfin un rôle central à un juge spécialisé. Le législateur a ensuite regroupé ces règles le 1er juin 2012 dans le Code des procédures civiles d'exécution, le CPCE, créé par l'ordonnance n° 2011-1895 du 19 décembre 2011 et son décret d'application du 30 mai 2012. Ce sigle revient d'ailleurs à chaque article cité plus loin.

Un créancier ne peut pas se faire justice lui-même. Il doit d'abord détenir un titre exécutoire, au sens de l'article L. 111-3 du CPCE, c'est-à-dire un acte qui constate sa créance et l'autorise à en obtenir le paiement forcé. Par exemple, une décision de justice devenue exécutoire est un titre exécutoire, tout comme un acte notarié ou un procès-verbal de conciliation homologué par le juge. Sans ce titre, aucune voie d'exécution ne peut donc commencer.

Une fois ce titre obtenu, le créancier choisit librement la mesure la plus adaptée à sa créance. L'article L. 111-7 du CPCE encadre toutefois ce choix par un principe de proportionnalité. Le texte prévoit que « Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation. » Un créancier qui ferait saisir tout un immeuble pour une dette de quelques centaines d'euros, alors qu'une simple saisie sur salaire suffirait, s'expose donc à une contestation devant le juge de l'exécution.

Le CPCE confie le contrôle de toute cette matière à un juge spécialisé, le juge de l'exécution, qu'on appelle le JEX. L'article L. 121-1 du CPCE renvoie à l'article L. 213-6 du Code de l'organisation judiciaire pour fixer ses compétences. Ce texte lui réserve en effet les difficultés liées aux titres exécutoires et les contestations sur l'exécution forcée, même quand elles touchent au fond du droit. Il lui confie aussi toute la procédure de saisie immobilière. Ce juge protège ainsi un droit fondamental. Dans l'arrêt Hornsby contre Grèce du 19 mars 1997, la Cour européenne des droits de l'homme a jugé que l'exécution d'une décision de justice fait partie du procès au sens de l'article 6 paragraphe 1 de la Convention. Un jugement jamais exécuté ne sert donc à rien à celui qui l'a obtenu.

La saisie immobilière, définition et conditions d'ouverture

L'article L. 311-1 du CPCE définit la saisie immobilière en une phrase. Trois conditions doivent ensuite être réunies pour que le créancier puisse l'engager.

L'article L. 311-1 du CPCE donne la définition officielle. « La saisie immobilière tend à la vente forcée de l'immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix. » La fin de la phrase compte. La saisie immobilière peut en effet viser un immeuble que le débiteur a déjà revendu à un tiers, à condition qu'une hypothèque ou un privilège pèse encore sur le bien au moment de la vente. Le tiers acquéreur, même de bonne foi, peut donc voir le bien saisi à la place du débiteur d'origine.

La première condition porte sur la créance elle-même. L'article L. 311-2 du CPCE exige en effet une créance liquide et exigible, constatée par un titre exécutoire. Liquide veut dire chiffrée avec précision, en euros et centimes. Exigible veut dire que la date de paiement est arrivée. Sans ces deux qualités réunies, le créancier ne peut donc engager aucune saisie immobilière, même s'il détient déjà un titre exécutoire.

La deuxième condition protège le débiteur contre une vente précipitée. D'après l'article L. 311-4 du CPCE, quand la décision de justice qui sert de titre est seulement exécutoire par provision, la vente forcée doit attendre que cette décision soit passée en force de chose jugée, c'est-à-dire devenue définitive. Le même article prévoit d'ailleurs une seconde protection. Pendant le délai d'opposition contre une décision rendue par défaut, c'est-à-dire en l'absence du débiteur, le créancier ne peut engager aucune poursuite. Le débiteur absent au jugement garde donc le temps de se défendre avant qu'on vende son bien.

La troisième condition porte sur les biens eux-mêmes. Le créancier peut faire saisir seulement un immeuble dont le débiteur est propriétaire, seul ou en indivision avec d'autres personnes. Un bien qui appartient à un tiers étranger à la créance reste donc hors d'atteinte, sauf le cas du tiers acquéreur vu plus haut, quand une hypothèque ou un privilège pesait sur le bien avant la vente.

Une fois ces trois conditions réunies, il faut encore savoir devant quel juge agir. L'article R. 311-2 du CPCE répond simplement. La saisie immobilière se poursuit ainsi devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire du lieu où se trouve l'immeuble saisi. Si le créancier saisit plusieurs immeubles d'un même débiteur situés dans des ressorts différents, l'article R. 311-3 du CPCE règle en revanche ce cas particulier. La procédure se regroupe alors devant le juge du ressort où vit le débiteur, ou à défaut, devant le juge du ressort de l'un des immeubles saisis.

Le jugement d'orientation, les trois issues possibles

L'audience d'orientation se termine par un jugement qui décide du sort de l'immeuble. Trois issues sont possibles, et chacune répond à une logique différente.

La première issue est la plus favorable au débiteur. S'il le demande, le juge de l'exécution peut l'autoriser à vendre lui-même son bien à l'amiable, au lieu de le voir vendu aux enchères. L'article R. 322-21 du CPCE encadre cette autorisation. Le juge fixe d'abord un prix plancher, en dessous duquel la vente ne peut pas se faire, en tenant compte de l'état du marché. Il fixe ensuite une audience de rappel, au plus tard dans quatre mois, avec trois mois supplémentaires possibles si le débiteur justifie d'un engagement d'achat déjà signé. Si le débiteur trouve rapidement un acheteur à un bon prix, cette vente amiable lui rapporte donc souvent plus qu'une adjudication. Il garde en effet la main sur la négociation, ce que l'adjudication ne lui permet pas.

La deuxième issue s'impose quand le débiteur ne demande rien, ou quand sa demande de vente amiable échoue. Le juge ordonne alors la vente forcée par adjudication, c'est-à-dire aux enchères. L'article R. 322-26 du CPCE fixe le calendrier. L'audience d'adjudication doit en effet avoir lieu entre deux et quatre mois après le jugement qui l'ordonne. L'immeuble est alors vendu aux enchères, au tribunal judiciaire, sous le contrôle direct du juge de l'exécution.

La troisième issue arrête tout, au moins provisoirement. Supposons que le débiteur dépose un dossier de surendettement auprès de la commission compétente, et que ce dossier soit déclaré recevable avant le jugement d'orientation. En effet, l'article L. 722-2 du Code de la consommation suspend alors toutes les procédures d'exécution en cours contre lui, saisie immobilière comprise, et interdit d'en engager de nouvelles. Pourtant, beaucoup d'étudiants oublient ce lien entre droit de l'exécution et surendettement en cas pratique, alors qu'il change complètement l'issue du dossier. Un débiteur en grande difficulté financière a donc parfois plus intérêt à saisir la commission de surendettement qu'à se défendre seul devant le juge de l'exécution.

Contester le jugement d'orientation, le régime de l'appel

Le débiteur comme le créancier peuvent faire appel du jugement d'orientation. Trois règles encadrent cette voie de recours, et elles diffèrent toutes du régime d'appel de la procédure civile générale.

D'abord, le délai d'appel est court. L'article R. 311-7 du CPCE le fixe à quinze jours à compter de la notification du jugement, alors que le délai d'appel de droit commun est d'un mois. Si tu appliques par réflexe le délai d'un mois, tu perds donc le recours sans t'en rendre compte.

Ensuite, cet appel suit une procédure accélérée. L'article R. 322-19 du CPCE impose la procédure à jour fixe, sans avoir à justifier d'un danger particulier, alors que cette procédure est normalement réservée aux urgences. Le législateur a en effet voulu que la contestation d'un jugement d'orientation se règle vite, pour ne pas bloquer longtemps une vente forcée déjà engagée.

Enfin, et c'est souvent le point décisif en pratique, l'article R. 121-21 du CPCE prévoit que le délai d'appel et l'appel lui-même sont privés d'effet suspensif, c'est-à-dire qu'ils n'arrêtent pas la procédure. La saisie immobilière continue donc pendant l'appel, sauf si le premier président de la cour d'appel accorde un arrêt de l'exécution provisoire. Un débiteur qui fait appel sans demander cet arrêt peut ainsi voir son immeuble vendu avant même que la cour d'appel ait statué.

La résidence principale protégée seulement pour l'entrepreneur individuel

On lit souvent que la résidence principale échappe à toute saisie. Cette protection concerne pourtant seulement une catégorie de débiteurs, et la plupart des particuliers en sont exclus.

L'insaisissabilité de la résidence principale existe bien en droit français. Elle relève cependant du Code de commerce, et elle est réservée aux entrepreneurs individuels. Les articles L. 526-1 à L. 526-4 de ce code protègent la résidence principale de l'entrepreneur contre ses créanciers professionnels, à condition que le bien ne serve pas à son activité. La loi du 1er août 2003 a créé cette protection, qui passait alors par une déclaration faite devant notaire. La loi du 4 août 2008 l'a ensuite étendue. Les lois du 6 décembre 2013 et du 6 août 2015 l'ont enfin rendue automatique, sans aucune déclaration à faire.

Cette protection ne s'applique donc pas à un salarié ou à un particulier sans activité indépendante. Par exemple, un salarié qui a emprunté pour acheter sa résidence principale et qui ne rembourse plus son crédit peut voir sa banque faire saisir ce logement, selon la procédure décrite dans cette page. Pour un particulier en difficulté, en dehors de toute activité professionnelle, la seule protection réelle reste la suspension pour surendettement de l'article L. 722-2 du Code de la consommation, présentée plus haut.

Les erreurs les plus fréquentes

• Confondre saisie conservatoire et saisie immobilière. Une saisie conservatoire ne porte jamais sur un immeuble. Pour un immeuble, le créancier utilise l'hypothèque judiciaire conservatoire, ou la saisie immobilière, qui est une mesure d'exécution forcée à part entière.
• Croire que la résidence principale protège tout débiteur. Cette protection vaut seulement pour l'entrepreneur individuel face à ses créanciers professionnels. Un salarié endetté reste donc exposé à une saisie immobilière sur sa résidence principale.
• Oublier le délai de quinze jours pour l'appel du jugement d'orientation. Le délai d'un mois du droit commun ne s'applique pas ici, et le débiteur qui s'y fie perd son recours.
• Penser que l'appel suspend automatiquement la vente. L'appel du jugement d'orientation ne suspend pas la procédure, sauf si le premier président de la cour d'appel accorde un arrêt de l'exécution provisoire.
• Négliger la concentration des contestations avant l'audience d'orientation. Toutes les contestations doivent être présentées au plus tard à cette audience. Après, seul un acte de procédure postérieur à l'audience peut encore être contesté.

Cette procédure se comprend mieux une fois reliée au droit des sûretés et des obligations. Les pages sur le cautionnement et sur le gage présentent les garanties que le créancier prend avant tout impayé. La page sur le redressement et la liquidation judiciaire montre ensuite ce que deviennent ces créanciers quand le débiteur est une entreprise en difficulté.